一戸建てを住宅ローンにて購入する時の注意点

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一戸建購入にローン利用

一戸建てを住宅ローンにて購入する時の注意点

契約が終わりましたらローン特約の条文にもあるようにすみやかにローンの申込を行いましょう。
申込金融機関は事前に調べておいた方がスムーズに進みます。あまり遠い銀行だと利用に不便なので使い勝手の良い金融機関を選びましょう。

  1. 手続きと時間
  2. ローンの可否と担保評価
  3. 事前相談
  4. ローンの申込
  5. 金銭消費貸借契約
  6. 金利について
  7. 申込の時の融資額を変更したい
  8. 一部返済について
  9. 住宅ローン以外のローン

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ローンが無事通りましたら今度はいよいよ決済です。

一戸建ローン決済

<手続きと時間>

契約が無事終わりましたら次に住宅ローンの申込を行います。まず事前相談を金融機関に提出しますこれは金融機関にもよりますが1日で結果が出るところもあります。時間がかかる所で1週間程度必要です。これは事前相談の段階で物件の担保評価をしているかしていないかの違いではないかと思います。ですので1日で結果が出る金融機関は担保評価を行っていない場合が多く本申込で拒否されたりします。また事前相談に時間を掛ける金融機関は次の本申込の結果は早くでますが、事前相談を1日で終了する金融機関は本申込の結果には時間がかかります。
結局どの金融機関も問題がなければ大体同じほど日数が必要です。事前相談の後本申込を提出し結果が出るまで約2週間~3週間は必要になるでしょう。その後金融機関との間で金銭消費貸借契約という契約を締結し、これも金融機関にもよりますが大体4営業日くらいでいつでもお金が通帳に入る状態になります。
いつでもお金が出せる状態になりましたら売主と時間の打ち合わせを行い、お金を出す日と支払う日と物件の所有権を移転する日を同日で行います。その日以降からローンの返済がスタートします。
以上の一連の作業はローンの申込をするという理由だけで契約と決済を分ける場合では契約してから1ヶ月前後で終了します。

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<ローンの可否と担保評価>

金融機関がお金を融資する際には申し込む本人の属性担保評価を見ます。属性とは申込人が融資額を返済する能力があるかどうかを見ます。その判断材料が年齢年収勤続年数現在のローンの有無過去の滞納履歴⑥税金をちゃんと支払っているかなどです。
①の年齢は融資期間や融資額に影響します。最近はどこの金融機関も最終完済年齢を75歳または80歳にしています。ですので現在40歳の方でも35年は借りられます。
②の年収ですが、これは年齢と合わして融資額に影響します。35年借り入れできる方で他に借り入れがなければ年収の5~7倍の融資が可能です。他に借り入れがある方や現在の年齢により35年借りられない方は年間返済比率を計算します。これも金融機関と年収によりますが大体35%としているところが多いです。年間返済比率とは1年間に占めるローン返済額が年収の何割かという計算です。
この時に計算するローン返済額の金利は現在の金利で計算する銀行とそれ以外で見る銀行がありますので注意しましょう。
年収500万円で35年融資可能な方の融資可能額が5倍で2500万円とします。その人は他にローンがありその残額が500万円だとすると2500万円ー500万円であと2000万円借りれる・・・・という計算は×です。年間返済比率で見ますのでその比率で計算しますと、まず500万円のローンが月々10万円返済しているとします。そうすると年間120万円になるのでそれだけで年間返済比率の24%になってしまいます。35%までの枠を考えると金額にするとあと4万円程度が安全圏です。
月々4万円の35年返済に対応する融資額は金利にもよりますが1000万円ちょっとぐらです。結果はあと2000万円借りれるのではなく1000万円ぐらいという事になります。
③の勤続年数は金融機関によってさまざまですが、同じ会社に勤務して3年以上経過していれば大体どこの金融機関でもこの項目で断られる事はありません。3年未満の勤続でも最低3ヶ勤務していれば融資可能な銀行もあります。勤続年数の判断はまず勤務している会社が社会保険なら保険証のコピーの提示を求められる時に、そこに資格取得日として記入されている日付を見ます。それが入社年月日になっています。勤務している会社が社会保険の適用がない場合は銀行指定の用紙で在籍証明書をとります。
勤続が3年未満の方でポイントとなるのは過去3年間の職歴と転職理由です。会社が倒産してしかたなく転職したとか同じ業種で別会社に引き抜かれたなどは問題ないと思います。
転職が癖になっている方やまったく異業種を短期間に転々としている場合には注意がいると思います。しかしこの職歴は自己申告になりますがその他に金融機関で実状を把握しているかは不明です。
④の現在のローンの有無は②の年収と年間返済比率に影響しますので重要です。事前相談の時に記入する欄がありますので自己申告になりますが、この記入を怠ると先方は故意に告げていないとして悪質ととられるか自分の借り入れ状態も把握できていないいいかげんな人と見られてしまいます。
どちらにしてもよくありませんし、故意に隠しても必ずわかりますので記入しましょう。記入した上で内諾が下りたら自己資金で返済するなどの注釈を記入しておきましょう。またローンの申込を行う前にカードなどのローンを返済していたとしても返済後すぐに借り入れが個人情報から抹消される訳ではなく、半年位かかってしまうケースもありますでの、現在の借り入れ状態以外に過去半年以内に完済したローンがあれば申告しておきましょう。
⑤の過去の滞納履歴はどうしようもありません。現在で撤回しようもないのでもしあれば結果は覚悟しましょう。でも稀に滞納履歴が出た上で融資がOKになる金融機関もありますので望みはあるかも知れません。一口に滞納履歴といっても分かりにくいかと思います。返済日を忘れていて1日や2日返済が遅れることはよくあることです。そういった場合は延滞後すぐに滞納履歴にはのらないと思います。
数ヶ月故意に延滞し、債権者から督促状がきたり一括返済を求められたケースは、よく言われる「ブラック」に掲載されているでしょう。ちなみに一度載ってしまうとあやふやですが5年か7年間は消えないと思います。
⑥の税金の滞納は役所から発行される公的収入証明にて確認します。給与所得者なら市役所からの収入証明になりますし、個人事業主なら税務所で発行される納税証明書その1とその2です。

以上金融機関が確認する属性はおおまかにこんなところです。属性で問題なければ次に見るのが担保評価です。担保評価とはその物件を担保に融資した時、将来借りている人がローン返済をしてくれない時にその物件を差し押さえて強制的に売却します。売却したお金でローンの滞納部分を賄う事になるのですが、その再販売価格を調べるのが担保評価です。
金融機関は当然販売する時に安くしか売れない物件は安く評価するでしょうし、その逆もあります。例えば諸事情により建物が建築できない土地は建築できないという理由で、売買価格も安いです。そういった物件は当然金融機関が販売する時も安く、最悪の場合は売れない可能性もあります。ですのでそのような土地は評価してくれないケースが多いです。
このように金融機関は属性と担保評価という2つの面から調査し、どちらか厳しい金額を融資します。その調査の方法や基準はそれぞれの金融機関によって異なります。また借り入れする時期によっても銀行自体が住宅ローンに力を入れている、入れていないとかにより変わります。ですのでA銀行で希望の金額が下りなかったからといってB銀行でも同じ結果かどうかは分かりません。もし、万が一ローンが下りなかった時は金融機関は何故ダメだったのかは絶対に教えてくれません。


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<事前相談>

事前相談は事前審査ともいい住宅ローンの申込をする前に記入する書類です。こちらでOKが出ない場合には申込をしても受理されません。最近個人情報に関する取り扱いが厳しくなりどこまで記入してよいかわかりませんが、つまり事前相談の用紙は金融機関がその人の現在の借り入れや今までの滞納状況などの情報を管理している機関に照会するのを本人が許可する用紙になります。
たいてい照会をする情報機関は1社ではありません。2~3社になると思います。なぜかというと取り扱っている情報が異なるためと思われます。照会を行うと履歴が残り、他の人が再度照会すると以前の履歴が確認できます。ですので金融機関数行に事前相談を提出すると各金融機関は他の銀行に申込をしている事を把握できる事になります。この照会の履歴の回数があまりに多いとそれだけで融資がおりないケースもあるようです。


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<ローン申込>

事前相談がOKになれば次に本申込と言って実際に事前相談を提出した金融機関に申込を行います。これで承認になれば、100%ローンが通った事になり安心してよいと思います。
逆に契約書のローン特約期日までにこの本申込の承認まで取っておかないと、もし事前相談でOKになり、ローン特約の期日を過ぎてしまい本申込で否認された時は、手付解除期限がまだ来ていなかった時は手付金が没収され、手付解除期限も過ぎてしまっていたら違約金を払って契約の解除をする事になります。
ですので早いに越したことがないのでできるだけ早くこの本申込を行い承認を取っておく事をお勧めします。
金融機関によりこの本申込が金銭消費貸借契約を兼ねている場合がありますが、たいていは別になっていて本申込がOKになった後で金銭消費貸借契約を行います。金銭消費貸借契約(略して金消契約)は必ず金融機関に行って締結しないといけないものですが本申込は時間のある時に記入し、不動産業者に渡しておけば持っていってくれます。
本申込提出後、結果が出るまでは早くて1週間から2週間で出てきます。追加書類を言われる時もありそんな時は時間がかかります。初めに申込書と一緒に提出する書類は以下の通りです。
1.源泉徴収票直近分(確定申告者の時は確定申告の控え3期分
   1年勤続していない方でも問題ない銀行に出す時は直近数ヶ月分の給料明細書が必要です。事業を始めて3年経過していない方や提出する3期分の確定申告で赤字の期がある方の融資は難しいと思います。しかし赤字部分があっても減価償却の項目をプラスに見た時に赤字部分がプラスになれば承認になる金融機関もあります。
2.所得証明または住民税決定通知書または納税証明書
   所得証明は役所から出ます。住民税決定通知書とは給与所得者の家にくる細長い紙に年間所得や住民税が記載された用紙です。
個人事業者の方はそういった書類がないので税務署で納税証明その1とその2直近から3期分とります。その1その2は所得とそれに対する税額、及び滞納額が記載しています。
3.健康保険証のコピー
   社会保険の場合、入社年月日がわかります。そうじゃない方でも家族構成がわかります。
4.印鑑証明書と住民票
   各3~4枚必要です。住民票は家族全員の記載のものにしましょう。

以上になります。その他にも物件の公図地籍測量図登記簿謄本地図物件紹介資料契約書のコピー・重要事項説明書のコピー・建物の図面見積書又は請負契約書などが必要になりますが不動産業者が用意してくれると思います。


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<金銭消費貸借契約>

事前相談ローンの申込は厳密に言えば「契約」ではないので、2つ以上のところに事前相談や申込を行っても間違いではありません。しかしこの金銭消費貸借契約(以下金消契約)は「契約」なので2つ以上のところと締結してはいけません。
金消契約は金融機関との間でのお金の貸し借りの契約です。事前相談とローン本申込の後、承認がおりましたら締結します。今までの事前相談や申込は借り入れる可否を調べるものでしたので、記入等も自分の都合のよいところで行い不動産業者に渡しておけば持っていってくれて話を進めてくれますが金消契約はアポイントを取り金融機関に足を運び本人確認を行い締結しますので売買契約と同じ位重要なものです。
かなりの量の書類にサインを行い今までに押した事がないくらいの量の実印を押印します。書類の内容は、金融機関との契約書・金利に関する事・登記関係書類・成年後見制度に関する事などです。必要な物は金融機関によって違いますがおおよそは、本人確認書類・実印・通帳・銀行印・印紙ぐらいです。時間にして約1時間程度必要です。まだ通帳を作っていない場合はこの金消契約までに作るか当日に作成します。この時には数ある金利の商品の中でどれかを選択しないといけませんので、事前に家族で相談するか当日みんなで来て話を聞き決定しましょう。


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<金利について>

最近の金融機関ではいろいろな金利を選べます。おおまかに分けると元利金等金利、②元金均等金利、③変動金利、④固定金利などがよく聞きます。他にもいろいろあるようですが私自身も説明を受けた事もお客様に説明した事もないので省略します。ほとんどの方がこの1~4の中で選択されているようです。
①の元利均等払いですが、これは最近ローンをご利用される方で90%以上を占めていると思います。金融機関との話の中で特に元金均等払いの話をしなければこの元利均等払いで進んでいくでしょう。元利均等は毎月の返済額のうち利息と元金の割合を示しています。ですので元利均等払いの変動金利固定金利を選択していきます。最初の返済はほとんどが利息となりじょじょに元金の割合が増えていくような仕組みです。
②の元金均等払いは、現在ほとんどの方が利用していない状況です。私も今までに2度程しかお客様がご利用しませんでした。金融機関の担当者も元金均等は慣れてなくて時間かかったのを覚えています。
これは元利金等とは違い毎月の返済の中でずっと元金の割合を一定にしてしまうものです。ですので元利と比べると最初の支払いは元金が一定でその上に金利が乗ってくるので高くなります。しかしなかなか元金が減らない元利金等とは違い毎回一定の数値で元金が減っていくので、金利が変わらないと仮定すれば1月単位で少ない金額ではありますが減っていきます。ですので毎月通帳を見るのが楽しみになるのではないでしょうか。実際に元利金等より相支払額は安くなります。
性質上当初の支払いが高くなるため、ローンの申込者が申し込む時には若く、子供も小さいので何かと出費がかさみます。ですので当初の支払いはできるだけ安いものを選ぶ傾向にあるため敬遠されているのかも知れません。
③の変動金利ですが、これは④との選択になります。変動金利とはその名の通り変動します。半年ごとに変動しますが、借り入れる時に選択した金利により決定された返済額は向こう5年間は変わりません。???と思うでしょう。5年間変わらなければ5年の固定金利と変わらないのでは?と考える方もいると思います。固定金利と何が違うかと言いますと、毎月の返済額は変わりませんが返済額の内訳の元金と利息の割合が半年ごとの金利変動に伴い変わります。ですので5年後どれだけ元金が減っているかはわからない事になります。
また変動金利なので金利の値上がりが気になるところです。固定金利を選択される方は金利の変動を懸念して固定にする方も少なくありません。いきなりものすごく上がったらどうしようと考えてしまうものです。しかしほとんどの金融機関は返済額より1.25倍を超える返済額になった場合にはそれ以上あげないようになっています。という事は1.25倍以上になった分は無料になる?のではありません。後に回ってきます。しかし銀行の担当者と話をしましたが、今までにそんな事になったことがないらしいです。
変動金利は金融機関一律でほとんど同じです。
④の固定金利ですが、2年・3年・5年・7年・10年・・・・と数種類に分けられた金利を選択し、その期間は元金と利息を固定してしまうのが固定金利です。金融機関のリスク等を考えますと当然短期は安く長期は高いです。短期の金利は安いので返済額は変動金利より安くなります。長期を選ぶと金利は高いですが、ずっとその金利なので返済額はずっと同じで生活設計が建てやすいです。っとそれぞれにメリットがあります。しかし固定金利は特約なので最初に選ぶ以外は1万円程度の手数料がかかります。
例えば最初に2年固定を選択します。2年払い続けて2年後になると期間満了の通知がきます。その時にその通知を無視しますと期間満了後は勝手に変動金利になります。そこで再度その時の金利商品を選択し固定金利を選ぶ場合には手数料を支払います。最初に変動金利を選択した場合で数ヶ月や数年後に固定金利を選択する場合にも手数料が発生します。いろいろなお客様がおられますが大抵変動金利か2・3・5年の固定特約を選択される方が多いです。
変動を選択される方はしばらく様子をみて金利が上がりそうであれば固定金利にしようとお考えの方だと思います。

このようにいろいろな金利商品があります。しかし気をつけないといけないのは借りる月の金利により決定される点です。金利商品は毎月変わります。ですので金消契約をしている月にお金を借りるのであればその時に説明を受けた金利であるのは間違いありませんが、金消契約をして来月にお金を借りるのであれば選択した金利の数値が変わっている場合があります。金利は31日か1日に分かります


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<申込の時の融資額を変更したい>

事前相談本申込の時に記載した金額を金銭消費貸借契約(以下金消契約)の時に変更したい時があります。想定していた融資額を減らしたいとか親からお金をもらい、思ってたよりも借りなくてもよくなったとかで申込金額減らす事は金消契約前であれば可能です。しかし変更を金融機関に申し入れる時期は気をつけましょう。
金融機関によりすんなり応じてくれる時や審査を一からやり直す時があります。金消契約を行う時期はすでにおおよその引渡し日が決まっており、その日がせまってきている時に行います。この時に減額を申し入れし、すぐに応じてくれて日にちにも影響ないのなら問題ありませんが、最初から審査をやり直さないといけない場合には2週間程度必要になりそこから金消契約をするので到底引渡し日までに間に合わなくなり売主に迷惑がかかるケースがあるので注意しましょう。

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<一部返済について>

住宅ローンを借りると当然金利が発生するので、できるだけ早く返済したいと考えるでしょう。まとまったお金ができて、生活にある程度余裕があればローンの一部返済をしましょう。
金額に関係なくいつでも何回でも可能です。ただし一部返済には手数料がかかります。金融機関にもよりますが変動金利を設定している場合で1万円前後です。固定金利を設定している場合は手数料が高くなるのでできるだけ変動金利を設定している時に返済するようにしましょう。また一部返済をした場合は毎月の返済額を減らすのではなく毎月の返済額はそのままで期間を短くしましょう。そうすれば余分な金利は不要になり総合的には得になります。


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<住宅ローン以外のローン>

物件価格も当然ながら諸費用についても資金が不足する事があります。また購入後にリフォームする場合もそういった資金繰りが必要でしょう。
金融機関はそういった状況に対応できるように住宅ローンとは別に諸費用ローンリフォームローンといった商品も用意しています。しかし、大抵そういった商品は住宅ローン金利よりは高いです。
ですので総資金のうち物件価格の大半を住宅ローンにあて、諸費用やリフォームは現金で行うのが余計な金利がかからないコツです。


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