マンションを住宅ローンを利用して購入する際の注意点

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マンションローン利用購入

マンションを住宅ローンを利用して購入する際の注意点

物件を購入するのにローンを使おうと考えている方の注意点を以下にまとめてみました。なぜ今ローンの事を考えるのかと言いますと、ローンを使うのと使わない場合では諸費用が変わります。この段階で事前相談をされる方もいますが物件が決まってからでも遅くはなです。
  1. 各種住宅ローン
  2. 諸費用について
  3. 諸費用やリフォームもローンが組める
  4. 事前相談
  5. 金利優遇
  6. 毎月の返済に注意!
  7. 兄弟間や親子間の売買では住宅ローンは使えない
  8. ローンを利用し兄弟で共同で購入する事はできない

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  諸費用の確認が終わりましたら総額でいったいどれくらい必要になるかが把握でたと思います。ではいよいよ契約に進んでいきましょう。
マンション契約

<各種住宅ローン>


今や住宅ローンはどの金融機関でも取り扱いがあります。以前は保険会社も住宅ローンを取り扱ってたようですが最近はあまり聞きません。ローンは金融機関により色々条件が違います。以下に各金融機関のホームページのリンクを張っておきました。一度確認してみてはいかがでしょう。

泉州銀行 関西アーバン銀行 紀陽銀行 近畿労働金庫 東京三菱銀行
 南都銀行  みずほ銀行 三井住友銀行 りそな銀行 
UFJ銀行


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<諸費用について>


物件を購入する場合には以下の項目の諸費用が発生します。住宅ローンを使用する場合だけに発生する諸費用もありますので確認しておきましょう。
契約印紙代
  印紙税という税金です。郵便局などで購入し金額の記載のある契約書に貼り付けます。記載金額により上下しますが契約金額が5000万円以下の場合には15000円ぐらいです(本当は20000円ですが現在は減税になっています)
仲介手数料
  仲介業者に支払う手数料です。売買価格×3%+6万円に消費税を乗じた金額になります
登記費用
  登記費用はその大部分は登録免許税という税金です。税額に司法書士の手数料を加えた額を「登記費用」と呼んでいます。税額はその物件の固定資産税評価額(役所の固定資産税課でわかるものでその額に一定の数値を乗じて固定資産税を出している)に一定の税率を掛けたものなので一概にいくらとはいえません。司法書士の手数料は約10万円前後になります。
固定資産税等精算金
  固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に対して4月~5月頃に納付書が送られてきます。物件の引渡し日(所有権移転日)が決まるとその年の固定資産税及び都市計画税を365日で割り4月1日を起算日として引渡し日の前日までを売主が、引渡し日から次の3月31日までを買主がそれぞれ負担し引き渡し日に清算します。
管理費等清算金
  固定資産税と同じく管理費修繕積立金も引渡し日が確定しますと日割り計算します。毎月の支払いなので1月の日割りをします。マンションにより来月分を今月に払う場合と今月分を今月に払う場合があります。水道料金も管理費に加えて支払うマンションもあります。
事務手数料

  金融機関に支払う事務手数料です。住宅ローン1件当たり31500円でどの金融機関も一律です。
住宅ローン保証料
  こちらも金融機関に支払う融資額に対する保証料になります。最近では優遇金利との選択で無料にする金融機関もあります。借入額と借入期間より変動しますが35年返済にした場合、100万円単位で通常は20614円程の計算になります。つまり2000万円を35年で借り入れした場合の保証料は約40万円になってしまいますので無料サービスを利用される方も多いようです。ただし、こちらを無料にしますと優遇金利の幅が縮小しますので35年借り入れし、全期間優遇金利が適用される場合では初めの段階で保証料をお支払いして金利優遇を受けた方が得な場合があります。
契約印紙代
  上記の契約証書に貼る印紙以外にローンを借り入れすると金融機関との間で当然ローンの契約をしないといけません。金銭消費貸借契約といいますが、こちらにも印紙を貼ります。
ローン代行費用
  こちらは業者に支払います住宅ローンを代行する費用になります。請求しない業者もいます。金額も5万円前後から10万円や、それ以上請求する業者もいて、さまざまです。
消費税
  新築の場合ならば業者が所有しているので必要になるのは当然ですが、まれに中古マンションでも業者が所有している事があります。そういった場合にはその物件価格のうち建物対価についてのみ消費税が課税されます。最近は税込み表示なので物件価格に入っている場合が多いです。
  ほとんどの売主は個人所有なので消費税は非課税です。
火災保険料
  銀行によりローン利用期間分を一括で加入するよう強制される所もあります。建物の構造により金額は変わります。マンションの場合は一戸建と違い全焼で倒壊するまではあまり考えられないので格安です。ローン期間一括で加入しても保険金額にもよりますが10万円までぐらいで加入できると思います。
  

以上、一般的に必要な諸費用の項目です。諸費用総額では借り入れする金額にもよりますがおおよそ売買代金の10%を目安にしておけばお釣りがくると思います。



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<諸費用やリフォームもローンが組める>

原則的に物件価格の100%を上限として住宅ローンが組めます。その人の属性や条件により100%以上の融資が可能な場合もありますがあくまで原則として物件価格の100%を上限としている金融機関が多いです。物件価格の80%を上限としているところもあります。
そうなりますと先程の書きましたが物件価格の1割は諸費用として必要になってきます。3000万円の物件だと約300万円は必要になってくるという事になります。これから引越しやいろいろ買い揃えないといけない時期には手痛い出費になることが多々あります。
そこでそういった諸費用も住宅ローンに付随して借入が可能な場合もあります。また購入後のリフォームの資金も借入が可能な場合があるのでご予算に応じて相談してはいかがでしょうか。


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<事前相談>

事前相談は事前審査ともいい住宅ローンの申込をする前に記入する書類です。こちらでOKが出ない場合には申込をしても受理されません。最近個人情報に関する取り扱いが厳しくなりどこまで記入してよいかわかりませんが、つまり事前相談の用紙は金融機関がその人の現在の借り入れや今までの滞納状況などの情報を管理している機関に照会するのを本人が許可する用紙になります。たいてい照会をする情報機関は1社ではありません。2~3社になると思います。なぜかというと取り扱っている情報が異なるためと思われます。照会を行うと履歴が残り、他の人が再度照会すると以前の履歴が確認できます。ですので金融機関数行に事前相談を提出すると各金融機関は他の銀行に申込をしている事を把握できる事になります。
この照会の履歴の回数があまりに多いとそれだけで融資がおりないケースもあるようです。

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<金利優遇>

昨今金融機関も住宅ローンに力を入れています。住宅ローンは他のオートローンやカードローンと違い一番事故率の低いものです。だからかどうか分かりませんが、力を入れておりよく当社の事務所にも銀行の方が営業に来られます。
どこの金融機関が良いかはその時期によってさまざまなのでお答えできませんが、皆さんは一番条件の良い金融機関より、手軽で自宅の近くにあり、そこそこ条件の良い金融機関を選んでいるようです。
この条件の良いものの一つに金利優遇があります。金利優遇はキャンペーン期間中であれば(よくキャンペーンを実施しています)店頭などに表示されている市場の金利より数%引いてくれるというものです。
貸してくれる金利を下げてくれるというのは毎月の返済に影響するので非常に魅力的なものです。条件にもよりますが1万円の差が出る時もあります。
この金利優遇を受ける条件は金融機関によって違います。よく言われる条件は以下のものがあります。
1.公共料金の引き落とし
  ローンを借りた銀行の口座から水道やガス、電話といった料金の引き落としが条件
2.給与振込み
  ローンを借りた銀行口座に会社から毎月の給与を振込ませることが条件
3.クレジットカードの作成
  銀行指定のクレジットカードを作成する事が条件

などがあります。公共料金の引き落としや給与振込みを設定するにはやはり近所にある銀行にしないと遠い銀行なら他銀行のATMを使用すると手数料が発生したりして不便です。また銀行により上記の条件を一切言ってこないところもありますし金利優遇の幅にも差があり、さらに借入期間全期間優遇してくれる場合と当初5年のみしか優遇してくれない場合があるので注意しましょう。


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<毎月の返済に注意!>

マンションを購入する場合は他の物件と違い、持っている限り必要な費用が固定資産税、都市計画税以外に管理費修繕積立金、車を利用する場合は駐車場代がかかります。前の項で書きましたが管理費等は値上がりします。ですので毎月必要な住宅ローン部分はできるだけ余裕を持たせておきましょう。
管理費が値上がりし、住宅ローンの金利も上がり毎月の返済に困るっといった事がないように十分に計画しましょう。


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<兄弟間や親子間の売買では住宅ローンが使えない>

正確にはローンに注意する必要があります。第三者から購入する場合と比べて少し難しいです。理由にもよりますが兄弟間親子間では金融機関は特に注意します。というのは金融機関は親族同士だと金額が好きに決めれる可能性があり、また実質所有者を変更したところで融通が利き、悪く考えると住宅ローンによりお金を出したものを他に流用するのではないかと考えられてしまいます。別段そういうことは一切考えていない場合がほとんどですが金融機関の原則により親子間や兄弟間の売買に伴う住宅ローンは受け付けないと決めているところもあります。しかし場合により融資しますと考えてくれている銀行もありますので一度事前に相談してみましょう。


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<ローンを利用し兄弟で共同で購入する事はできない>

こちらは不可能に近いです。条件による金融機関もあるかも知れませんが今までそういった件ではローンは通りませんでした。金融機関は兄弟で不動産を購入すること自体がダメだと言います。将来的な事を考えればそうしない方がよいかも知れません。というのは法定相続人ではないからです。親子で不動産を取得する場合は法定相続人なので親が死亡するとその持分を取得する事になるので問題ありませんが、兄弟間だと今はよいかも知れませんが将来的に結婚し子供が生まれますとその人が相続人となるのでトラブルになる事が予想されます。
そういった事以外にも多数の問題が生じる恐れがあるので難しい事になっています。


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