住宅を建てる場合にはまず建築業者の選別から

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住宅を建てる

住宅を建てる場合にはまず建築業者の選別からはじめましょう。

  1. 予算は多い目に計上を
  2. 広告に掲載されている坪単価
  3. 専門は?
  4. 保証制度
  5. 施工例
  6. 窓口となる人は?
  7. 標準的な坪単価
  8. 外観等、建物のイメージ
  9. 先に既存建物の解体はしない
  10. 農家証明の貸し借りについて
  11. 調整区域内で農家証明で建てる場合
  12. 遺跡があるかも
  13. 土地の地目変更はいつ?

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建築業者を決めましたら次に詳細を打ち合わせて行きます。


建物詳細打ち合わせ


<予算は多い目に計上を>

これから自分の住む家を建てようと考える場合まず予算的なものを想定すると思います。当然住宅ローンを利用する事も考えるでしょう。では自分でいくらくらいを上限にするかを迷う方がいらっしゃいます。銀行は条件が合えばいくらでも貸してくれますので自分で上限きめかねる所です。
そういった場合はまず家を建てる時に自分も手持ちのお金をいくら出せて両親等からいくらの援助が入るかを検討した上でローンの融資金額を考えましょう。
ローンの金額を考える場合にはまず毎月の返済をいくらくらいにしたいかを想定し、年齢から最高で借りられる期間を算出し融資額を逆算します。
そうする事で大体の上限金額がわかると思います。融資額がわからない場合はメール頂ければ算出します。
しかし上限金額を決定していざ建築業者と打ち合わせを重ねますと必ずといっていいですが予算が膨らみます。これはせっかくを建てるのだからという理由によりフンパツしてしまう場合が多いからです。
めいっぱいの限界を決めておくのではなくある程度余裕を持たせて考えるのが一番よいと思います。


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<広告に掲載されている坪単価>

よく週末になるといろいろな不動産の広告や建築の広告を目にします。
セット価格~円」「坪単価~円!」等です。最近は税込み表示になっていますので税額を計算する必要はありませんが注意すべきは何が含まれていて何が含まれていないかです。
セット価格」と見かける表示は土地が売物件建物を建てていくらの場合が多いです。この場合のセット価格は大抵土地価格建物価格の合計額になります。建物の価格も表示されている間取りを標準仕様で建てた場合の金額です。この表示で含まれない金額は土地購入の諸費用は入ってない場合が多いです(土地購入諸費用の詳細はこちら)。また建物の諸費用も入っていません。建物の諸費用とは上下水配管工事費や分担金・登記費用・火災保険料等です。建物を建築後にする門や塀・カーポート等の工事を指す外構工事費用も含まれてない事が多いです。広告や業者にもよりますがセット価格と表示されている場合は1割程度諸費用でみておいた方が良いと思います。


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<専門は?>

自分がどんな建物を建てたいのか、特に構造は木造鉄骨造かを先におおよそで決めましょう。建築業者には専門とする構造があります。在来工法の木造やツーバイフォー又はツーバイシックスなどが得意とか、鉄骨造でも重量鉄骨造の在来工法が得意とかがあります。
建築業者は専門分野の工法に特化する事によりコストダウンをはかっている場合があります。ですので例えば木造の在来工法を得意としている業者に重量鉄骨造の作りを依頼する事は、まったくできないという事はありませんが、鉄骨造に特化している業者と比較すると割高になっているケースがあります。
もちろん色々な構造やさまざまな工法について企業努力をしていて、どんな建て方でも対応できてしかも価格も割安な建築業者もたくさんあります。
まだ木造にするか鉄骨造にするか迷っている場合は、いろいろな人の意見を参考にして検討し、ある程度決めましたらその専門分野を得意とする建築業者を当ってみてはいかがでしょうか。文頭でおおよそと書きましたが、検討していく中で稀にできれば木造が良いが間取りにより鉄骨造にしないといけない場合もあります。(大スパンを必要とするなど)最初から凝り固まった考え方はしない方が賢明です。


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<保証制度>

最近は10年保証が当たり前になってきました。どの建築業者であっても最低10年は建物について保証します。大きいところであれば20年、30年保証のところも出てきました。
そこで問題になるのが保証する会社と保証内容、保証範囲です。保証する会社は有名なところでは財団法人の住宅保証機構が行っている住宅性能保証制度や民間会社のJIO(ジオ)と言われる保証会社などがあります。どちらも10年保証で費用は少し住宅性能保証が安いくらいで、違いと言えば財団法人と民間会社という違いはありますが内容はほぼ似ていると思います。
保証会社に保証を依頼すると建物が完成するまでの間に数回検査にきます。その検査に合格し合格証を発行して始めて保証対象になります。保証する側にとっても建物を見ずに保証すると言う事はリスクがありすぎるのできちっと検査した建物でないと保証しないと言う訳です。また第三者機関になるので、建築業者が建てて建築業者が保証するというよりは安心です。中には10年保証はするけども建築業者が自社で保証する場合もあります。その建築業者の規模が非常に大きく信頼できる会社ならよいかも知れませんが、それ以外ではその建築業者が10年以内に倒産しないとも限りません。また自社で施行し自社が保証するので第三者が入らない分悪く考えればごまかしやすいとも言えます。
住宅性能保証JIOなどの保証内容は一口に10年と言っても全て保証する訳ではなく建物の中でも重要な部分を占める構造部分などが10年という意味です。長期保証以外は短期保証というものもあり1年からのものもあります。さらに全額保証ではなく工事費の80%までとなっています。
最近は10年以上の長期保証を実施している建築業者があります。20年や30年、50年という期間を保証するのですが、建ててから全く補修もせずにその期間を保証するものではない事を念頭においておきましょう。
10年保証であればそういった事はありませんが、かなり長期で保証する保証内容はその保証会社から提示される時期(例えば15年後や20年後)などに指定する部分の補修を行う事を前提とします。もちろんその時にする補修は実費です。保証会社より指定される時期に指定される補修工事を実費で行うと30年や50年保証が可能という訳です。
例えば屋根の葺き替え工事の時期になり、見た目はまだまだいけそうだし、費用がかさむので断ったところ、保証制度自体がなくなったというのもあります。全ての10年以上の保証制度がそうとは限りませんが一度保証内容や特例をよく確かめた方がよいでしょう。


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<施行例>

検討している建築業者の施行例を見てみるのも一つの判断材料になります。よくモデルハウスを建てていてお客様に見せるように用意している業者があります。そういったモデルハウスはたいてい標準的な価格帯ではなく見栄えをよくするためにかなり高額な仕様になっているケースが多く、また土地間口が広く奥行きも結構あり南向きで整形地な所に建てている場合が多いです。しかし実際に建てる土地はそういった形状のものは少なく、土地間口がそれほどとれないケースがほとんどです。実際私もモデルハウスが建っているような間口の土地は今まで殆ど見たことがありません。
そういった事から考えるとできればモデルハウスより実際に建築している現場や、既に引渡しが終わっている住宅などを見て回るのがいいでしょう。実際に建築している現場は見てもほとんどわからないと思いますが建築中の現場の状態を確認できます。工事をしている業者が吸ったたばこや空き缶などのゴミをそこらに放っていたり、現場が乱雑になっていて整頓されていなかったりすると工事自体を疑ってしまいます。直接建築を受ける業者は1社ですが、建物を建てる場合には非常に多くの専門業者が下請けで入ります。建具屋さんや設備屋さん大工さん、クロス屋さんなど多数です。そういった業者をまとめているのが工事監理する人なので現場の状態がいいかげんであればどうしても疑いがちになります。
また、既に完成し引き渡している建物を見る事はほとんど中は見れないまでもどういった年齢層や家族構成の人がどんな家を建てているかが参考になります。たまたま建てた人と話す機会があればなおいいかも知れません。


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<窓口となる人は?>

これから家を建てる際に、非常に多くの事をしないといけません。間取りを決めたり、ローンの申請をしたり、金額の打ち合わせをしたり、設備や色を決めたりとそのほとんどが専門的な内容ばかりです。その全てを一人の営業マンがこなすことはほぼ不可能です。そういった営業マンはまずいないと思います。逆にそれらを全て一人でこなす営業がいるならその人はそれぞれの事について広く浅く経験がある方だろうと推測します。なぜなら上に上げた項目は掘り下げると非常に奥が深い分野になります。間取りは設計士という専門職がありますし、ローンは住宅ローンを専門に扱う銀行員がいます。設備や色はインテリアコーディネーターという資格もあります。(インテリアコーディネーターは一度チャレンジしましたがあっけなく落ちてしまいました)ですので住宅を建てるというのはかなり多くの専門分野の方が集まって建てていくのです。
しかしだからといって自分でそれぞれ個別に専門分野の人に相談するのは難しいです。
相談する時期やタイミングもありそれを知らないのは当然なので困惑するでしょう。
ですからできれば自分の窓口となる人をひとり決めておきましょう。その人が全てを決めるのではなく、それぞれの時期に打ち合わせをするタイミングを決めてもらいできれば同席してもらうといいです。連絡もその人からしかもらわないようにすれば言った言わないのトラブルを防ぎやすくなります。工事では工事監理が必要なように建築業者内で窓口を一人決めておけば鍵を渡される最後までいろいろな面でフォローを入れてくれるでしょう。
建築業者はほとんどそういった営業を立てています。そんな人を立てていない建築業者工務店が決してよくない業者ではありませんが、そういった業者にはできれば窓口となる人を決めてもらうように提案しましょう。驚くほど話が早く進みます。


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<標準的な坪単価>

よく広告などで「坪単価45万円~」とか「坪単価25万円から」というのを見かけます。これは新築住宅を建築した際にかかった建物の工事費用から建物の延べ面積を割った数字です。この時に注意しないといけないのはその坪単価にどれだけのものが含まれているかという事と割った建物の延べ坪数がどこまで入っているのかという事です。
坪単価にどれだけのものが含まれるのかは建築業者によって考え方は違います。本体工事のみで割り出す業者もあれば本体工事に付帯工事一式を加えて、さらに建築確認申請費用や水道給水分担金などの諸費用に分類されるものまで加えた総額を延べ坪数で割る業者もあります。何が正しいのかは解りませんがそれら一切を含めますと広告などに大きく掲げている坪単価だけでは家は絶対に建たないという事です。
ある業者の広告では大きく坪単価2※円!とうたいながらお客様が問い合わせたところ第一声でその価格ではできません!とはっきり言われた事があるそうです。
次に分母の部分である建物の延べ坪数の考え方です。私達が出す延べ坪数には建物のベランダ部分や玄関ポーチの部分が算入されていません。ベランダ部分やポーチの面積を加えずに出した延べ面積で価格を割り出し坪単価を算出していますが、こちらも考え方の違いでベランダやポーチ部分も含めて延べ坪数を出し、それを総額で割っている業者もあります。
そうするとベランダ等を算入していない坪単価より安くなります。
どちらが正しくてどちらが間違っているや虚偽かというのはありませんが、広告等や業者から説明などを受けてただ単純に「この業者はこの坪単価でこんなにいい設備が入っている!」や「こちらの業者は坪単価が高い割りにはたいしていい設備が入っていない!」という判断はしない方が賢明です。上記のような理由でそもそも「坪単価」自体の基準が違う可能性があるからです。
私自身いろいろな不動産仲介の中で沢山の建築業者ハウスメーカー工務店と打ち合わせをする機会がありその業者で実際に建築を依頼する沢山のお客様と話す機会がありました。その中で言えるのですが業者自体の規模により広告宣伝費や人件費などにさく割合での利益率の違いはあるものの建物自体の原価というレベルではどちらの業者でも広告に出ている
ような坪単価ほどの大きな差にはならないという事です。ですので価格よりも建築業者の雰囲気や話しやすさ、現場監理・アフターなどを検討した上で決定されるのがよいかと思います。


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<外観等、建物イメージ>

建築業者の施行例を見て回った時に、自分のイメージにあった外観ではないからその建築業者で建てるのはやめる!と言われたお客様がおられました。ちょっと待って下さい。そう決めるのは少々早いと思います。
建物の外観はいろんなジャンルに分かれています。モダンデザイン純和風和風モダン南欧風とさまざまですがひとつ言える事はどんなイメージの建物でもどの建築業者でも建築可能という事です。建売住宅なら統一されているようなイメージがあります。それはほぼ均等割りしている区画でほぼ同じ向きの現場なので一番ベストな間取りはだいたい配置が決まってしまい、また標準仕様としてセットされたものの中で大抵決定されるからと思われます。
そういった区画でも、また建築業者を自分で選んで建てる場合などは特に自分の要望やイメージに合った建物を建ててくれます。建築業者の施行例を見て回った時に自分のイメージしたものがないのは単にそこで建てられた方がその人に合った建物を建てたからで、その人のイメージが自分と合っていないだけの可能性が高いです。もっともログハウスなどの特殊な建物はそれ専門にされている業者の方がノウハウを熟知していて比較的単価も安く施行してくれるかもしれません。
しかし最近よく見掛ける内装で無垢板を使ったりとか木のぬくもりを全面に出した家等は要望させ出せばどの建築業者でも建築可能でしょう。



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<先に既存建物の解体はしない>

もし建てようと思っている土地に取り壊す予定の建物が建っている場合は、建築業者も決まっていない段階からとりあえず先に解体するのはやめましょう。
取り壊す予定の建物が空家で防犯上や不審火等で心配になる場合はしかたないかも知れませんが建築業者が決まらず、いつ建てるのかわからい場合に先に建物を解体してしまえば固定資産税に影響が出る場合があります。土地の固定資産税は更地の場合と建物が建っている場合では更地の時の方が減税がなく高くなってしまいます。固定資産税や都市計画税は1月1日現在の状態を確認し納付書が4月~5月に送ってくるものなので1月1日に建物が建っていたら問題ありませんが更地の場合には4月頃にくる固定資産税は高くなっているかも知れません。
また解体業者を単独で頼むより次に建ててもらう建築業者に次の建築と合わせて頼んだ方が割安になる場合があります。依頼した建築業者は今までの付き合いのある解体業者に依頼するので初めて頼むよりはサービスしてくれやすいという事です。さらに解体する時も次の建物を想定しながら解体するのでむやむに深くまで掘り下げたりとかをせず、次に使える塀などの外構を残す事も可能です。


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<農家証明の貸し借りについて>

市街化調整区域内での住宅建築は原則としてできません。その為土地評価が安く、固定資産税も格安で、購入する場合も市街化区域内の土地と比べると格段に安いです。
そういった土地を所有または購入して、他人から「農家証明書」を借りて建築しようと考えている方が稀におられます。もちろん禁止されていますが、もしそれが可能で公に分からない場合は、安い土地に住宅が建てれるので、市街化区域内に建てるより大きい庭がとれて間取りもゆったりでき、固定資産税も安くなります。
しかしただ単純に「農家証明書」を借りれば住宅が建築できるのか?そんなに簡単なものなのか?皆さんが思うでしょうし、実際にそういう方法を聞いた方も半信半疑でしょう。
うまい話には落とし穴があるように、実はかなりリスクの高い事なのです。何度も言いますが「農家証明書」の貸し借りは禁止で違法です。それでもしようと考えている場合は以下のリスクがあります。
まず「農家証明書」を借りて市街化調整区域に住宅を建てる場合は、「農家証明書」を借りた人の名前で建築確認申請を提出しないといけません。つまり土地は自己所有でこれから建てる建物だけ他人の名前で建てないといけないと言う事になります。
それなら他人の名前で建ててお金を払えばいいと思うでしょう。全額現金でローンを利用しない場合はその点はクリアするかもしれません。名前だけ借りて建築費用は都度自分が払えばいいのですから。しかしローンを使う場合は、自己所有の土地に他人名義の建築確認申請で自分がローンを借りるのは、今までしたことはありませんがたぶん銀行はOKを出さないでしょう。何故自分の名前の確認申請ではないのか?等の質問攻めにあうと思います。
ならば、ならばと土地も他人名義でその上に土地名義人と同じ人の名前で家を建てて、土地建物をローンを使って購入してはどうか?と考えるかも知れません。しかしそれも×です。
ローンが100%下りません。それは他人名義で建てた家を購入しても将来購入者が家を建替えたい場合には、その人が農家をしてない限りできないのです。つまり「農家証明書」を借りて建てた家は自分で建替えができないのです。建替えができないので担保としては価値がなく、銀行は融資してくれないのです。
また、貸す方も農家証明書は1代に一つなので貸してしまうとそれっきりになります。以上のようなリスクやその他沢山のリスクがありますのでよく考えましょう。



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<調整区域内で農家証明で建てる場合>

市街化調整区域内での建築は原則としてできませんが、農業従事者本人や家族に農業従事者がいる時で一定の要件を満たせば、現在耕作している農地に農家用住宅を建築できます。つまり「農家証明の貸し借りについて」で書いたように農家証明を取得して建築するということです。
しかしここで注意が必要なのは農家証明が上がれば自分の耕作している自己所有地であれば問題なく建築できるとは限りません。
まず、建てようと思う土地は道路に接しているかどうかを確認します。ここで道路とは建築基準法の道路の事です。広大な農地のど真ん中にしかもあぜ道にしか接道していない農地は建築はまず難しいでしょう。
道路が問題なければ次にその土地が農業振興区域内か外かを確認します。農業振興区域内だとまず農業振興区域除外申請が必要です。自治体によって異なると思いますがこの農業振興区域除外申請は外すのに1年かかる所もあります。
農業振興区域をパスすれば次に農地法4条の許可申請を提出します。農地法は地目が田や畑等であれば市街化区域や調整区域に拘わらずあてはまります。農地法に該当すると所有権移転や地目変更は簡単にできず農地法の申請が必要になります。申請内容により農地法第3条(農地を農地のまま所有権移転)、農地法第4条(農地の地目変更のみ)農地法第5条(農地を農地以外にして他人に売却する)と分かれます。
このケースであれば農地法4条の許可が必要になります。この許可に農家証明等が必要になり、また何故農家用住宅が必要なのか申請書に記入します。内容が曖昧だと許可がおりない可能性があるので注意が必要です。市街化区域ならこの何故必要なのかなんて事は聞かれないので、その点はやはり本来であれば建築を抑制する地域での建築になるので調整区域の難しさでしょう。
農地法4条の許可がおりましたら建築確認申請を出して建築していきます。


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<遺跡があるかも>

遺跡とは埋蔵文化財といい昔にその土地周辺が歴史的に重要な建物や構造物があった場所であるという事です。それは役所の教育委員会にいけばその土地が埋蔵文化財に該当するかどうかは教えてくれます。
私が活動しているのは奈良なのでこういった箇所が非常に沢山あります。奈良県橿原市には昔藤原京があったらしくよく教育委員会に聞きにいくと藤原京跡に該当していると言われます。いつの間にかその藤原京が大藤原京となり該当箇所が増えてしまいました。また、大藤原京跡に加えて別の遺跡にも該当している時もあるほどです。
建てようとしている土地が埋蔵文化財に該当していますと土地の掘削等を行う場合には教育委員会に届出をしないといけません。当然住宅を建築する場合には基礎工事をするため土地を掘削するので届出が必要になります。
届出を出すと全てではないと思いますが職員が現地に来て指定箇所を掘削するように言われます。何もでなければ問題ありません。もし何か出てきた場合は、稀に発掘調査をしないといけない時があります。この時は工事はストップし、工期が延びてしまいますが、発掘費用については行政が負担するケースが多いです。しかし営利目的の不動産業者等の時は実費の場合も考えられます。
これについてはものすごく心配される方がおられます。しかしその土地が以前建物が建っていて今は更地になっている状態の時は、以前の建物の時に掘削しているはずですし、一戸建を建築する時の掘削はそれほど深くは掘りません。まして以前に2階建の建物が建っていたところにさらに2階建の建物を建築するためにする掘削なら以前の建物の時程度しか掘りませんのでまず大丈夫でしょう。


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<土地の地目変更はいつ?>

今まで建築していない土地では登記簿の地目が宅地になっていない土地が沢山あります。
建物を建築する場合には登記簿の地目宅地にするのが普通ですが、自動ではなりませんので登記申請が必要になります。ただし、何も建築をしていない状況で地目を宅地には変更できません。
現況を変更しないと登記簿の地目変更ができないのです。ですので登記簿の地目変更を行う場合には建物の建築を始めて基礎ができあがり棟上ぐらいの時期であれば地目変更は可能になるでしょう。もっとも地目変更をしないで建築し入居されている方もたくさんいらっしゃいます。固定資産税は現況主義なのでたとえ登記地目が宅地でなくても現況で住宅を建築し入居していると登記地目は宅地以外でも固定資産税の地目は宅地に変更されているでしょう。


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