不動産売却活動についての注意点

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土地付建物売却活動

不動産売却活動についての注意点

納得できる金額が出ましたら次は業者に正式に売却の依頼をしまし、売却に出しましょう
  1. 媒介契約の種類
  2. 権利証の確認
  3. 物件は見栄えよく
  4. 売却活動を制限すると売れにくい
  5. 活動報告を参考に
  6. 購入申込
  7. 売却金額は一定に
  8. 案内・内覧

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売却活動の末購入者が現れましたらいよいよ契約です。

土地付建物契約

<媒介契約の種類>

媒介契約の種類は3種類あります。1.専属専任媒介契約2.専任媒介契約3.一般媒介契約の3種類です。この3種類の主な違いは以下の通りです。

専属専任媒介契約
 売却の依頼をする業者は1社のみになります。依頼を受けた業者は売却する為に積極的に売却活動をしなければなりません。1社だからといっても他業者への情報公開を義務づけられていますので他業者が物件を知らない事もなくなります。仲介手数料の支払いもその1社に限られ窓口も1本化できますので便利です。

 メリット:窓口が1社のみなので金額の変更や商談になった場合にも他の業者に伝える必要がなく業者間のトラブルも少ないです。売却まで積極的に努力してくれます。また、定期的に業務の状況を報告してくれますので反響があったかなかったかとか物件案内があったかなかったか等が逐一報告されます。

 デメリット:情報公開をしないといけませんが依頼を受けた業者によっては直接購入者を見つけたいあまりに他業者に情報を公開しない事もあります。そうなると売却しにくいばかりか売るタイミングを逃してしまいます。また持主自身が例えば友人などに売却している事を話してその友人が購入する場合、つまり業者が見つけた購入者でない場合でも依頼業者を通さないといけなくなります。

専任媒介契約
 専属と同じく売却の依頼をする業者は1社のみになります。依頼を受けた業者は売却する為に積極的に努力する義務があります。情報公開も義務づけられていますので安心です
 。
 メリット:窓口が1社のみなので金額の変更や商談になった場合にも他の業者に伝える必要がなく業者間のトラブルも少ないです。売却まで積極的に努力してくれます。また専属専任と違い、自分で見つけた購入者と契約する場合は必ずしも依頼業者を通す必要がありません。しかし自分で見つけた相手との契約でも契約書作成のみを業者に依頼するケースも多いです。定期的な書面での報告もあり業者の動向がわかります。

 デメリット:専属専任と同様に情報公開をしないといけませんが業者によって公開しない場合があります。大手仲介業者でもそういった事を行っている業者はたくさんあります。

一般媒介契約
 3つの媒介契約の中で一番売主が拘束されない契約です。直接依頼する業者も1社のみではなく何社でも依頼できます。もちろん1社のみに依頼するだけでもかまいません。また自分で見つけた購入者との直接取引も可能です。

 メリット:依頼業者に拘束される事がありません。自由に依頼できますので広く情報公開が可能です。また直接取引も可能です。

 デメリット:もし金額を変更したい場合に依頼した全ての業者に連絡をいれないといけません。また購入者が現れた場合にはすぐに他の依頼業者全てに通知しないといけません。業者によりますが一般媒介をしている物件より専任または専属専任媒介を締結している物件の方が積極的に活動する傾向があります。

以上、それぞれに特徴があります。契約期間は原則3ヶ月です。3ヶ月後書面での申し出により更新されていきます。売却をやめたくなった場合などは速やかに業者に連絡しましょう。


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<権利証の確認>

権利証はすぐには必要ありませんが、いざ購入者が現れて契約したあと、所有権移転の日に権利証がないとわかったら大変な事態です。その日には所有権移転ができません。ですので売却に出す時にあらかじめ確認しておきましょう。1部しか発行されません。再発行できませんのでなくした場合は前もって業者又は取引を担当する司法書士に連絡を入れて、権利証がない場合でも取引が可能な書類を作っておいてもらいましょう。
よく「権利証」というものは正式には「所有権移転登記済証」の事です。所有権以外の場合にも例えば抵当権などの場合にも抵当権登記済証は存在します。さらに「空の権利証」と言われるものあります。それは所有権移転登記済権利証ですがすでに所有権移転が終わっておりその権利証は効力を失っているものの事です。
現在手元にある権利証が売却する時に効力があるものかどうか、また売却する筆数だけちゃんとあるかどうかを確認しておきましょう。


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<物件は見栄えよく>

物件は見栄えよくしておきましょう。購入予定者が物件を見に来た時に不快な印象を与えないようにしましょう。特に掃除までは必要ありませんが、物件が居住中であれば家具等が日当たりを邪魔している場合もありますので建物内部を見に来る時は家中の照明を点けておくようにしましょう。印象が変わります。
売却依頼する業者は基本的には売却活動を行う業者なので草刈やゴミ捨てなどの管理を行う業者ではありません。所有者に確認もなく草刈をしたりゴミを捨てたりしません。売却に関し広告料等を請求しない業者が多いですが草刈やゴミの撤去等を依頼する場合には実費が必要なケースが多いです。


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<売却活動を制限すると売れにくい>

売りに出すために業者に依頼したが、近隣に売却に出している事を知られたくない場合、売却活動を制限する事ができます。広告に出す、現地に看板を設置する等を禁止します。これにより業者は以前より聞いている購入希望者や他の物件の問い合わせを頂いたお客様に紹介するといった行為のみに留まります。
しかし、そうなりますと新しく購入希望された方や物件の近隣の方であまり買う気はないが自宅近辺だったら買おうと考えている方には情報はいかなくなってしまい、売却に至るまで時間がかかってしまいます。
もしできるだけ高くしかも早く売却をしたいと考えている場合には(早く売却したい場合は業者買取の選択肢があります)売却活動を制限しない方がよいでしょう。


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<活動報告を参考に>

業者から定期的に報告される、または業者から連絡が入る現在の状況は注意しておきましょう。購入希望者に紹介した時の反応、広告をしているのであれば反響、他業者からの反応、他物件の動向等は現状を理解するのには一番です。
問題なのは金額です。相場から逸脱した金額だと購入希望者は現地を見たいとも思いませんし、広告に掲載されていても問い合わせもしなくなります。また近隣で似たような条件の物件が出ていれば比較対象されて最悪は近隣の類似物件の方を売れやすくしてしまう場合もあります。ですのでしばらく売却活動の動向を確認し、反響がない、問い合わせがない、近隣の物件より条件がよくない場合などは一度金額を見直してみましょう。


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<購入申込>

売却活動の末に購入希望者が物件を買いたいと思ったら購入申込書を差し入れます。買付証明とも呼ばれる書類で、購入するに当り契約の条件が記載されています。金額や手付金の額や残金の支払い時期、ローンを使うか否か等が書かれており全ての条件を売主が了解すればすぐに契約となります。全ての条件を飲まないまでも逆に購入希望者に条件提示をする事ができます。
売主はこの書面が入りますと他に依頼している業者があれば全てに通知し購入申込が入った旨を通知しないといけません。そうする事で物件自体は業者間では「商談中」ということになり条件の交渉が終了するまで一旦売却活動がストップされます。
物件所有者は購入希望者から提出された条件を検討し、了解しても断ってもかまいません。しかしその購入者を断ったとしても次によりよい条件の購入希望者が現れるとは限りません。購入申込を入れて頂いた購入希望者を断るか、了解するかは親族や業者と相談しながら決定するようにしましょう。


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<売却金額は一定に>

売却の依頼を直接不動産業者に依頼する場合は必ず売却金額を一律一定にしましょう。少しでも高く売りたい心情はみなさんもっていますが金額を一定にしないと業者間でトラブルになるばかりか購入者に不信感を持たれてしまいます。内緒で売却に出すことも可能ですが、市場に出す限りは金額はすぐにわかってしまいますので個々に売却金額を変更するのは絶対にしないほうがよいです。


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<案内・内覧>

売却活動を続けていますと当然購入希望者が内覧を希望します。依頼している業者又は依頼している業者から紹介を受けた別の業者が立会い購入希望者に建物内部を見てもらいます。空家の場合を業者に預けておくとお客様の都合のよい時間に見てもらえます。
物件が入居中であれば業者から連絡が入り都合を確認します。割と突然の場合が多いです。広告を見て問い合わせをされた方などは今から見たいと言う方も多いです。入居中の場合はびっくりしますができるだけ先方の都合に合わせるようにしましょう。


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