一戸建てを売却する時の注意点

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土地付建物売却豆知識

一戸建てを売却する時の注意点

 
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土地付建物は建物の状態により金額が左右されます。売却する場合の金額の出し方やポイントをまとめてみました。
  1. よく使われる金額を出す方法
  2. 売却金額の内訳
  3. 最適用途で金額を出そう
  4. 形状や高低差で金額が変わる
  5. 方向や道路の形態
  6. 売主の瑕疵担保責任
  7. 境界
  8. 公的価格
  9. 計画道路
  10. 空家の場合は早めに売却を
  11. 付帯設備
  12. 間取りも大事
  13. 建物の傾き
  14. 増築部分の登記
  15. 建物の築年数がわからない

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納得できる金額が出ましたら次は業者に正式に売却の依頼をしましょう。

土地付建物売却活動を行う

<よく使われる金額を出す方法>

土地付建物を売却する場合に査定を業者に依頼した場合、金額を求める方法はいろいろあります。その方法によっては導き出される金額がいろいろ変わる場合もあります。しかし大抵業者が使う金額を出す方法は近隣の類似物件(建物の用途が同じか似ている物件)の成約事例を基に査定物件の金額を求める方法を使っています。直近で査定物件の近辺の物件がこの金額で売却されているから査定物件と比較して売却された物件より良いか悪いかにより求めます。
直近の相場で求めるこの方法は公的機関が発表している基準値地価地価公示よりも新鮮な価格である場合が多く、また大まかに決められた金額ではなく詳細な価格を導き出すことができます。
しかし、直近の査定物件近辺に成約物件がない場合があります。そういった場合は現在売却に出されている似たような地域の物件を比較するか、または収益率をみて価格を導き出す方法もあります。


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<売却金額の内訳>

土地付建物の売却金額は土地の評価建物の評価を足した金額の総額で出します。建物の評価はどの地域でも大体は同じです。現在その建物を建築した場合にいくらかかるかを算出し築年数の割合により減価償却した金額が建物の評価です。しかし場合によりリフォームや改装・改築をしている場合もあり一概に数値が全てではありません。住宅の場合なら間取りも影響します。当然2LDKより3LDKの方が需要があります。需要の差が出るということは金額に影響します。
建物の築年数がかなり経過していて現況や改装しても使用しにくい建物は評価が出ず古家付土地として売却に出した方がよい場合があります。そうなると同条件の更地物件と比較すると解体費用が余分に発生する分不利になりますので土地相場より建物解体費用分を減額した方がよい場合もあります。
土地価格の出し方は(土地売りたい)を参照下さい。


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<最適用途>

最適用途というものがあります。土地にもありますが土地付建物でもあります。
商業地域や工業地域で店舗・や倉庫・工場として最適なのに住宅が建っている場合やその逆もあります。
そういった状況の場合は現在建っている建物がその用途に適していないため、築浅の場合は建物の評価を出さなければならずかえって割高になる場合があります。購入者はその建物を必要としない場合が多く購入後取り壊しするか大規模な改築を考えるでしょう。そういった場合はできるだけ建物の評価を少なくした方がよいと思われます。物件が存在する地域で現在ある建物の用途をそのまま使う購入者がいる場合には建物の評価を通常通りにしても売却可能ですが需要層が少ないので成約まで時間がかかるかまたは売却できない事も考えられます。


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<形状や高低差で金額が変わる>

土地は実際に売れた物件と比較して金額を求める場合には、形状で優劣をつける場合があります。正方形により近い方が好まれますのでそういった場合はプラス評価になります。反対に間口に対して奥行きがかなりある長方形の形状やまた四角形ではなく台形や三角形などの場合にはマイナス評価となってしまいます。道路に面している部分(間口と呼んでいます)が広い方が建物を建替える時いろいろ計画できますので好まれますがそうかといって間口がものすごく広くて奥行きが全然ない形状もマイナス評価となります。
また道路面との高低差も大事です。一番良いのは道路面とフラットの状態です。現況で駐車場が2台あれば一番よいですがまったくない場合はマイナス評価になります。現況なくても外構を一部解体すれば確保できる場合ならよいですが道路面より土地が高い時は高ければ高いほど土のすきとりや擁壁工事費用が発生し、また低ければ低いほど造成費用などの費用が発生するため道路面とフラットの物件と比較するとマイナス評価となります。


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<方向や道路の形態>

住宅なら断然南向きが一番評価が高いです。南向きの中でも東南の角地は日当たりがよく一番好まれます。ただ、店舗などは一概に南向きや東南角地が好まれるとは限りません。
50坪~100坪程度の店舗で食料品を扱う場合なら日当たりが良い場所だと部屋の温度が上がってしまい空調などにコストがかかります。できるだけ日当たりが良くない向きを好む場合もあります。
また道路の形態も大事です。現状でちゃんとアスファルト舗装されていて車も通る道路でも建築基準法では道路ではないとしている道もあります。そういった道路に面している場合は原則的に建物が建築できません。現況で建物が建っているからといって次も建替えできるとは限りません。詳細な調査をするのは不動産業者ですが調査をした結果建物が建替えできない場合は用途は大幅に制限されますので評価はぐっと下がってしまいます。
さらに物件に接している道が市や県の所有物でなく個人の所有の場合もあります。自分が所有しているなら売買する時一緒に売却すれば問題ありませんが、他人が所有している場合は今後購入する方がトラブルにならないように道路所有者に無償通行掘削の同意書をもらわないといけない時もあります。ちゃんと同意書が手に入る状況ならそれほど土地評価に影響しませんがもらえない事情がある場合は金額に影響を及ぼす可能性も考えられます。


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<売主の瑕疵担保責任>

査定の段階やまた購入者が現れた時でも売却に関し不利になると思われる事を話さない方がおられます。売却する場合には業者が出来る限り詳細にその物件について調査します。ただ、その調査にも限界があり売主側で伝えてもらわないとわからないものもあります。
例えば以前に雨漏りがあり修理した場合や、白蟻が発生した事があるなどなどです。当然不利になる事は話したくないでしょう。しかし購入者は売却物件の紹介を受け、高額にも拘わらず多くの方が数日で購入の決断をされます。当然数回しか物件を見にいけず、まして居住中の場合にはそれほど隅々まで見れません。
物件を契約する大抵の場合は、売主が知っていて故意に買主に告げなかった事実や売主が知らなかった重要な事でも、引渡し後一定の期間内は売主が責任を負わないといけない条文をもりこみます。築後相当の期間が経過している物件やもともと建物の評価をせずに土地に建物が付随しているとして売却している場合なら建物に対して売主は責任を持ちませんとすることも可能です。しかしそんな場合でも故意に告げなかった重要な事項などは後々トラブルになりますのでどんな事でも業者や買主に伝えるようにしましょう。


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<境界>

境界は確定させておきましょう。境界を表示するプレートやコンクリート杭は破損しているか無くなっている場合もたくさんあります。以前に測量を行っておれば測量図から境界を復元できる時もあります。しかしわざわざプレート等を埋める必要はありませんが、隣接地の方と確認しておきましょう。境界が確定できていない場合やトラブルになっていて解決できていない物件は売却できません。

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<公的価格>

公的機関が発表している土地価格には次のようなものがあります。
路線価
 税務署が相続税財産評価のために道路の適当な区切り毎に定めた価格
地価公示価格
 地価公示法に基づいて行われるもので全国の都市計画地域における標準地の毎年の1月1日現在の1㎡当り面積の価格であり国土庁が4月1日に発表している。
基準地価格
 地価公示価格を補完するものとして地価公示と同じ手法で行われる毎年7月1日現在の1㎡当り面積の価格であり都道府県が10月1日に発表している。
固定資産税評価格
 固定資産税を算出するために市町村が個々の土地に1月1日現在の評価を行う価格

などがあります。それぞれ目的や算定する時期が違うので同じ価格にはまずなりません。売却金額を算出する際の土地価格の参考資料になりますがそのままの金額を使うかどうかは場所によりさまざまです。
一般的に土地の固定資産税評価格は実勢価格の70%程度、建物の固定資産税評価は実勢価格の60%程度、路線価は実勢価格の80%と言われますが一概に言えません。
例えば国道の片側3車線の広い道路に面している30坪程度の土地の場合、路線価で調べると坪単価100万円程度になる場合があります。実勢価格は広い通りで車は通りますが歩行者はほとんどなく住宅地としての利用は騒音の関係で不向きでかといって店舗となると歩行者もいない、車は通るが停車する所もないとなると利用用途がです、格安な物件にならざるえなくなります。この場合路線価よりはかなり低い価格で取引されたりもします。
地価公示価格も基準時点が1月1日です。数ヶ月たちましたら相場は変わる場合もあります。以上のように公的価格はいろいろ出ていますがそのどれもが現在時点の実勢相場を示しているものではないように思います。近隣に取引事例がない場合や規模が大きすぎて算出しにくい場合は公的価格を参考に算出したりしますが、やはり実際の相場は近隣の取引事例を見るのが一番確実と思われます。


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<計画道路>

物件の一部または全部が都市計画道路になる予定の物件があります。それは役所の都市計画課で確認できます。都市計画道路に該当している土地は建物を建築する際に条件が付けられます。2階建しかダメとかRC造はダメといった具合にです。また都市計画道路でも状態が「計画決定」の場合や「事業決定」の場合があります。
計画決定ではいつかする予定となっているだけでいつになるのかわかりませんし、将来的にしないかもしれません。現在計画のある道路でも数十年先や現在の所有者が生きている間には実施されないであろう計画もあります。ですので計画決定の都市計画道路をそれほど気にされない方も多いです。
しかし計画が事業決定になれば数年以内に実施されます。計画道路に隣接している場合やかかっている土地は一部収用になったり全部が収用される場合もあります。
そうなると強制的に土地の形状が変わりますし、現金化されます。もし、売却を検討している物件が都市計画道路に該当している場合は、同条件の計画道路に該当していない物件と比べると該当していない方を選ばれる傾向にあります。しかし実施されるかされないかは近隣の状況を見ると大抵判断できます。密集し
たところの物件で他の家も道路計画を予定して控えて建物を建てていない場所ならまず大丈夫でしょう。そういったところでは計画道路に該当していようとそれほど市場に影響を及ぼしません。ただし、中高層の建物需要がある所では、建築できないケースもありますのでそういった場合は影響を受ける場合もあります。
また、事業決定されているところでは確実に影響がありますので、詳細を役所にて確認しましょう。


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<空家の場合は早めに売却を>

売却する物件が不要になりましたら空家にして売却する場合が多いです。空家にすると購入者は物件の隅々まで確認できますし、売主がいない場合が多いので気にすることなく確認できます。どれほど綺麗にしていた物件でも空家になれば汚れている箇所等があるものです。
しかし空家にした場合は利用していた時よりも建物の老朽化が進みます。生活や利用していれば人の出入りもあり温度や湿度も適度に保たれますが空家の状況だと乾燥したり逆に湿気が多くなったりして建物内部のクロスなどに影響をうけます。
ですので空家にして売却金額に建物の評価がある場合にはできるだけ早く売却できるように心がけましょう。


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<付帯設備>

付帯設備とは売却する時においていく物で不動産の所有権と一緒に買主に渡されるものです。ゴミなどは当然引渡しまでに売主側で処理しないといけませんが、まだ利用できる物は契約の時に付帯設備として表に書き込み買主に確認してもらいます。
付帯設備表に書いた付帯物については物件を引き渡す時にその状態で引き渡さないといけません。書いてあるのに撤去したり、書いてないのに置いていったりしてはいけない事になっています。
たいてい対象となるのは住宅であれば照明器具やエアコン・倉庫・庭石や庭木等です。売主はおいていく物については責任を持つ必要はありません。性能を保証するものではなくあくまで付帯物としておいていくものなので購入者が購入後すぐに故障したからといって売主にクレームを言うものでもないので安心して下さい。しかしもともと故障しているにも拘わらずその事を買主に言わず置いていった場合はトラブルになりますので現在わかる範囲内で買主に伝えておきましょう。「エアコンはクーラーは動くが暖房は使っていないので壊れているかも」とか「倉庫は使えますがレールが故障しています」といったようにです。


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<間取りも大事>

建物の間取りも大切です。最近は家族構成が3人~4人が主流になっていますので新築住宅なら広いLDKを持った4LDKが好まれます。一昔前はリビングとダイニングキッチンを分けた3DKや4DKのタイプが多かったです。
需要層が多いのは部屋数が多い物件です。建物の大きさの割りに部屋数が多い物件は好まれます。逆に部屋数が少ない物件、例えば3LDKや2LDKといった物件は4人の家族構成では需要層に当てはまらない為売却に時間がかかる場合も考えられます。店舗付住宅なども間取りが特殊になりますのでそういった物件を好んで探されている方には非常に良い物件になりますが購入希望者がそれほど多くない物件は時間がかかると思います。


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<建物の傾き>

住んでたり利用していますとなかなかわかりづらいですが、建物の築年数が相当数経過しますといろいろな方向に歪みが生じてきます。立地や環境にも左右されますが木造建築の場合では10年以上経過しますとたいてい見受けられます。
初期症状ではドアや窓が閉まりにくくなってきます。傾いている場合は1階より2階の方が顕著に現れてきます。また一方に傾いてる場合は一定の方向にあるドアや窓が閉まりにくくなります。建物に歪みがあってもサッシはまっすぐなので閉めた時に上と下で歪みができます。その他の症状として外壁が塗装している建物ではクラックや建物周りのコンクリート部分に亀裂が見られたり和室のジュラクが塗られている部分と柱の間に隙間が生じます。
ひどい場合は建物内部にいますと違和感があり、立っていますと人はまっすぐ立とうとするのでどちらかの足に力が入っているのがわかります。
大工さんに聞きましたがきちっと真っ直ぐ建っている家はないそうです。必ずそれぞれ微妙なズレはあります。もちろん木造などは木を使用しているわけですから吸放湿を繰り返すため歪みが生じます。ただし同一の方向に歪みが生じる場合は建物自体が傾いている可能性があります。
そういった物件は売却する時にはしっかり伝えた方がよいと思います。築後相当経過しいる物件などは多少そういった症状が出ているのもたくさんあります。そういった事を理解した上で購入頂いた方がトラブルがなくて済みます。


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<増築部分の登記>

ずっと利用してきた建物であれば色々な変更を加えている場合も少なくありません。リフォームや増築もみなさんよくされています。
ただ、増築の場合は登記しないといけません。別に生活に支障がなく固定資産税も増えますのでわざわざしないケースが多いです。しかしその物件を売却する場合は、する必要が出てきます。もし、買主が購入するのにローンを利用する場合、金融機関が現地を見た時に発見しますと指摘を受けます。買主が購入後増築を登記しますと、税金の時効は5年と言われてますので原因日付を5年以上前にしてしまうと過去5年間の税金がくる場合があります。過去5年前は売主の所有のため買主が税金を払うのか売主が払うのかでトラブルになる事も考えられます。
ですので増築した部分を登記していない時は一度買主に確認し、必要であれば売主の費用で登記を済ませましょう。
もし仮に未登記のはなれや別棟がある時で固定資産税課がその建物を把握していて課税している場合は、未登記のまま売買してしまえば固定資産税課は未登記建物の所有者変更がわからずに売主に課税しつづける場合があるので注意しましょう。


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<建物の築年数がわからない>

こちらは稀にありますが、建物がいつ建ったかわからない時があります。それは所有者がはっきり憶えておらず、また登記簿を確認しても築年数が記載されてない場合です。あまり古い物件などは築年月不詳と記載されますしずっと未登記だったものが職権で登記されると築年数が出てきません。
こうなるとはっきりした時期がわからず購入者に説明できません。
そんな状態でどうしても調べたい時はおおよそにわかる方法があります。
それは役所の固定資産税課に行き建物がいつから課税されていたかを確認すればおおよそ建築時期がわかる時があります。
固定資産税課は登記簿の有無に拘わらず現況で建物が建築された場合、その建物を課税していきますので固定資産税課にある資料からいつから建物の課税が始まったかを確認できれば築年数がわかるというわけです。
私は以前この方法で所有者が言うには築数百年という建物を調べましたところ、当然登記簿には数百年前の築年数などは書かれておらず固定資産税課に確認したところ少なくとも昭和元年には課税されていたところまではわかりました。


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