今回は、磯城郡田原本町郭内にて、複数の所有者様が所有されていた古い連棟建物を解体し、土地を整理したうえで分譲を行った事例をご紹介します。

今回の物件は、一つの建物が連なった、いわゆる「連棟」の建物でした。

それぞれの建物部分で所有者が異なり、実際に住居として使用されている方、倉庫として利用されている方、長期間使用されていない空き家など、利用状況もそれぞれ異なっていました。

一軒の空き家についてのご相談から始まりました

最初にご相談をいただいたのは、その中の一軒についてでした。

長期間使用されていない建物で老朽化がかなり進み、屋根の一部が崩れかけているなど、このまま放置しておくには危険な状態となっていました。

以前から別の不動産会社へ売却を依頼されていたそうですが、建物がそのままでは使用できない状態であることに加え、連棟のため、その一軒だけを解体しようとしても隣接する建物や所有者様との調整が必要になります。

また、その一軒分だけでは土地面積も小さく、購入後の利用方法が限られてしまうこともあり、長い間売却できない状態が続いていました。

そこで、当社へ「何か方法はないだろうか」とご相談をいただいたことが今回の計画の始まりです。

連棟全体を一つの計画として考えることに

現地を確認した結果、一軒だけで問題を解決するのではなく、連棟全体を一つの土地として考え直すことで活用できる可能性があると判断しました。

まずは登記関係を確認し、それぞれの土地・建物の所有者様を調査。

そのうえで、一軒一軒所有者様を訪ね、現在の利用状況や今後の希望などについてお話を重ねていきました。

当然ながら、皆様の事情は同じではありません。

土地・建物をそのまま売却したいという方もいれば、現在住んでおられる方、倉庫として使用されている方など、それぞれ異なる事情がありました。

そのため、一律に「すべて売却してください」という方法ではなく、それぞれの所有者様のご希望を聞きながら調整を進めました。

売却していただく方には土地・建物を当社で買い取らせていただき、別の方には、連棟をすべて解体して土地を整理した後、その一部を交換する形でお渡しするなど、所有者様ごとに方法を変えながら計画をまとめていきました。

老朽化した連棟をすべて解体

所有者様との調整が整った後、連棟建物全体の解体工事を行いました。

連棟の場合、一軒だけを見れば解決が難しい問題でも、隣接する所有者様を含めて全体で考えることで、別の解決方法が見つかることがあります。

今回も、老朽化して危険な状態となっていた建物を含めてすべて解体することで、安全面の問題を解消するとともに、これまで一軒ずつでは利用しにくかった土地を、まとまりのある土地として再整備することができました。

その後、所有者様との取り決めに沿って土地を整理し、残った土地については新たな区画として分譲を行いました。

不動産は「一軒だけ」では解決できないこともあります

今回のご相談は、当初は「長年売れずに困っている一軒の空き家」から始まりました。

しかし、その一軒だけを売却することを考えるのではなく、周囲の土地や建物、所有者様の状況まで確認し、連棟全体で問題を考えることで、長年動かなかった不動産を新しい形で活用することができました。

特に古い連棟住宅では、建物の老朽化だけでなく、所有者が複数に分かれていることや、一部だけでは解体・売却・建替えが難しいことなど、一般的な一戸建てとは違った問題が生じることがあります。

そのような場合でも、権利関係や周辺の土地を含めて整理することで、解決できるケースがあります。

当社では、単純な売却や買取だけでなく、土地・建物の状況や所有者様それぞれの事情を確認しながら、その不動産に合った活用方法をご提案しています。

「古い連棟の一部を所有しているが売却できない」
「空き家が老朽化しているが、自分のところだけでは解体できない」
「土地が小さく、そのままでは活用方法が見つからない」

このような不動産についても、周辺を含めて考えることで解決方法が見つかる場合があります。

お困りの不動産がございましたら、お気軽にご相談ください。

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奈良県磯城郡田原本町宮古にある収益物件が販売中です。コメリやスーパーオークワの北側にあり中和幹線道路に近く道路は南側幅員約７．５ｍに面しています。敷地は約７３５坪ありその中に平成２４年４月建築の木造２階建てが２棟建っており駐車場も複数台あります。２棟全１８戸で間取りは１LDKまたは２LDKで現在満室です。屋根には太陽光発電施設があり現在の年間家賃収入は約１５３０万円あります（太陽光売電含む）

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以前の案件ですが弊社で建築させて頂きました磯城郡田原本町鍵にて倉庫として募集していました物件を賃貸にてご成約させて頂きました。入口に駐車場があり倉庫内部は中に階段がある２階建てです。床にはCFシートを施工し壁はクロス張りですので屋内にて使用するものでも保管可能です。建物も新築ですので大変きれいな状態で引き渡しをさせて頂きました。

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奈良県磯城郡田原本町内にて不動産物件を購入された業者より建物解体のご依頼を頂きました。現在ある建物が空き家になり長い月日が経過しており建物をそのまま使用する事が困難な状況です。また近隣には同じような築の長屋が複数等建っており入居者がおられる状態です。前面道路は３ｍ前後と狭い道に面していました。過去に隣接地で解体が行われた際に長屋の建物が揺れて入居されている方が不安になったと伺いましたので近隣住民に配慮させて頂き先に現在ある長屋の建物の状態を調査をさせて頂いた上で建物解体を実施しました。前面道路が狭いので大きい重機が入れない事もあり振動の少ない小さい重機で出力も上げないように実施させて頂きました。

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現在未使用になっている古い倉庫物件の売却依頼を頂きました。昭和４０年代頃に建築された倉庫物件です。既存の倉庫物件は需要がありますがこちらは住宅街の奥にたっており道路も４ｍ満たないところがありそのまま倉庫として使用するのは不向きな物件でした。また前面道路が建築基準法上の道路に面していないため建て替えが難しい物件でもありました。そういった点で売却に出してそのまま成約するのは難しいと思われましたので役所等と協議を行い物件の一部を分筆し道路提供する事で建て替え可能な物件とする事ができましたので住宅建築用地として売買にてご成約する事ができました。

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奈良県磯城郡田原本町鍵にて倉庫付事務所の建築をさせて頂きました。弊社分譲地にて購入頂きましたお客様からご依頼を頂き施工させて頂きました。鉄骨造総２階建てで１階は倉庫として３分割しており２階は事務所仕様になっています。端の倉庫は中階段があり２階に上がれる仕様になっています。施主様は２階を使用になり１階は賃貸倉庫として２階も一部事務所としてのテナント利用をお考え頂きました。ありがとうございました。一部倉庫や事務所は内装も施工しております。

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奈良県磯城郡田原本町八田にて古家や倉庫、農地を相続された方から既に田原本町にはお住まいでないため全て売却したいとのご依頼を頂きました。ご依頼頂いた物件は四方道に囲まれたほぼ１ブロック分ある土地に古家住宅、農業用倉庫があり別の場所に農地が点在していました。ご依頼頂いた当初は家財道具もありました。建物はかなりの大きさがあり古いですが補修すれば利用できる建物です。解体すればかなりの費用がかかるため建物を利用する前提での売却になります。また農地は１つのところに集中してはなく点在しており中には道路に面していない小さい農地もありました。
地元自治会や区長と相談させて頂き何か所かの農地の購入先をみつけ、古民家と倉庫は一部農地付で購入希望者を探す事ができました。時間はかかりましたが全て取引する事ができました。ありがとうございました。

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奈良県磯城郡田原本町十六面にて一戸建てにお住まいのお客様から既存のユニットバスを交換して欲しいとのご依頼を頂きました。こちらのお客様は３階建てにお住まいでお風呂は２階にあります。現在もユニットバスになっていますが古くなり水漏れの心配も出てきているとの事、２階にあるのでもし水漏れすると１階に影響が出てしまいます。また建物自体が鉄骨造のため自由な規格で作られておりこちらのお風呂も広いタイプでした。メーカーはこだわらないとの事でしたのでできるだけ価格を抑えられるメーカーを提案させて頂き浴槽やアクセントカラー、鏡形状などオーダーを伺い設置させて頂きました。ありがとうございました。

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奈良県磯城郡田原本町小阪にて木造２階建て建物の解体工事のご依頼を頂きました。住まなくなった昭和建築の建物です。老朽化が激しい事はありませんでしたが解体後駐車場利用や倉庫を置きたいとの事でしたので建物と周囲の塀を解体し駐車場として利用しやすいようにその後整地をおこないました。
建物解体前にアスベストの検査を受けないといけません。外壁などのサンプルを提出し調査する必要があります。アスベストを使用していた時期というものがありますのでその期間の建物は注意が必要ですが弊社がご依頼頂く建物解体の中では築年数が相当経過しているものも多いのでアスベストが含有されていると出る建物は少ないです。アスベストが含まれている場合でも解体費用が倍になる事はありません。

解体途中整地前の状況です。

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奈良県磯城郡田原本町多にて一戸建て物件を売買にて取引させて頂きました。昭和４０年代に建築された長い間空き家の物件です。キッチン、お風呂、トイレ、洗面等水廻りは使用できるか不明の状態でした。空き家の状態が続いてましたので雨漏りも不明の状況です。前面道路は広い物件ですが建築基準法上再建築不可の状態です。この度社宅として利用するために購入希望を頂き売買としてご成約させて頂きました。

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