今回は、磯城郡田原本町、田原本駅前にあるテラスハウスの売買を仲介させていただきました。

今回の物件は駅前に建つ古いテラスハウスで、所有者様が相続によって取得された建物でした。

相続されたものの、すでに別の場所にお住まいがあり、今後こちらの建物に住む予定もないため空き家となっていました。

また、車庫がないことに加え、少し複雑だったのが「土地は借地で、相続されたのは建物だけ」という点です。

土地を所有していない建物の売却

所有者様としては、

「古い建物で土地も自分のものではない。こんな状態で売却できるのだろうか」

という心配をされていました。

確かに、一般的な土地付き一戸建ての売却とは事情が大きく異なります。

売却できなければ建物を解体し、更地にして土地所有者へ返還するという方法も考えなければなりません。

しかし、今回は一戸建てではなく、隣の建物とつながったテラスハウスです。

解体する場合には建物を切り離す工事が必要となるため、隣接する建物所有者の同意や協力も必要になります。

さらに建物自体が古いため、そもそも安全に切り離して解体することができるのかという問題もありました。

そして、所有者様は相続によって建物を取得されたため、土地所有者や隣接する方ともこれまでほとんど面識がありませんでした。

まずは土地所有者との話し合いから

そこで弊社から土地所有者の方にお会いし、今後この土地をどうしていくのがよいのか相談させていただきました。

お話を伺うと、建物を解体して土地を返還されても、土地所有者様自身が今後その土地を利用する予定はないとのことでした。

それであれば、建物だけを処分する方法を考えるよりも、土地と建物を一緒に売却する方が双方にとって良いのではないかという話になりました。

土地所有者様と建物所有者様、それぞれにご理解いただき、土地と建物を一体として売却する方向で進めることになりました。

売却価格についても、土地所有者様と建物所有者様それぞれの取り分を確認しながら調整し、販売価格を決定しました。

隣接する方へのお声掛けからスタート

テラスハウスという物件の性質を考え、まずは隣接する方に購入のご意向がないかお声掛けしました。

隣接する建物を所有されている方に購入していただければ、今後の利用方法を考えてもメリットがあります。

しかし、今回は価格面で折り合いがつかず、残念ながらお話をまとめることはできませんでした。

そこで一般の購入希望者を探すことに切り替え、販売活動を進めました。

そして最終的に購入していただける方が見つかり、無事に売買を成立させることができました。

売却が難しそうな不動産でも、方法を探すことが大切です

今回のように、

「相続した古い建物」
「土地が借地」
「長期間空き家になっている」
「テラスハウスで簡単に解体できない」
「土地所有者や隣接者との面識がない」

といった条件が重なると、所有者様自身では「売却するのは難しいのでは」と考えてしまうこともあると思います。

しかし、不動産は一つひとつ状況が異なります。

今回も、単純に建物だけを売りに出すのではなく、まず土地所有者様とお話をさせていただいたことで、土地と建物を一緒に売却するという方法を選ぶことができました。

売却が難しそうに見える不動産でも、土地所有者や隣接者など関係する方々と一つずつ話を進めていくことで、解決方法が見つかる場合があります。

相続したものの使う予定がない空き家や、借地上の建物、古い長屋・テラスハウスなどの処分でお困りの場合も、まずは現在の状況を整理することから始めることが大切です。

今回も無事に売買を成立させることができ、所有者様が抱えておられた不動産の問題を一つ解決するお手伝いができました。

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今回は、磯城郡三宅町石見にて一戸建ての子供部屋の間仕切り工事をご依頼いただきました。

新築時の間取りを考える際、将来の家族構成や子供の成長を考えて、最初から子供部屋を細かく分けず、大きな一部屋としてつくっておく方も多くいらっしゃいます。

子供が小さい間は兄弟姉妹で広い部屋を一緒に使い、成長してそれぞれの個室が必要になったタイミングで、真ん中に壁をつくって二部屋に分けるという考え方です。

新築時から将来的に二部屋へ分割することを考えて設計されていたため、入口のドアはあらかじめ二つ設置されており窓の位置やコンセント、スイッチの位置も将来の壁の位置に影響がないところに設置されていました。

そのため今回の工事では、大きな子供部屋の中央に新しく壁をつくるだけで、それぞれ独立した二つの子供部屋にすることができました。

間仕切り壁をつくると聞くと、大がかりなリフォーム工事をイメージされる方もいるかもしれません。

しかし、今回のようにあらかじめ部屋を分割できるように設計されている場合は、工事自体はそれほど大がかりなものではありません。

壁の下地を組み、ボードを張り、クロスで仕上げることで、もともと一部屋だった空間をきれいに二部屋へ分けることができます。

水回りの移動や大幅な間取り変更を伴うリフォームとは違い、工事内容も比較的シンプルですので、費用も思っているほど高額にならず、比較的手軽にできる工事のひとつです。また作成した壁にニッチや飾り棚、を作成する事もできます。

子供が小さいうちは広い空間として使い、成長に合わせて個室に変更する。

最初から部屋を完全に分けてしまうのではなく、その時々の生活に合わせて住まいを変えていけるのは、このような間取りの大きなメリットだと思います。

また、子供が独立した後には再び一部屋に戻したり、趣味の部屋や仕事部屋として使ったりすることもできます。

今回は磯城郡三宅町での子供部屋の間仕切り工事でした。

「そろそろ子供に個室をつくってあげたい」
「一部屋を二部屋に分けたい」

そんな場合は、意外と大がかりな工事をせずに対応できることもあります。

間仕切り壁の新設をはじめ、コンセントや照明、収納なども含め、お部屋の使い方に合わせたリフォームをご提案させていただきます。

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今回は、磯城郡田原本町郭内にて、複数の所有者様が所有されていた古い連棟建物を解体し、土地を整理したうえで分譲を行った事例をご紹介します。

今回の物件は、一つの建物が連なった、いわゆる「連棟」の建物でした。

それぞれの建物部分で所有者が異なり、実際に住居として使用されている方、倉庫として利用されている方、長期間使用されていない空き家など、利用状況もそれぞれ異なっていました。

一軒の空き家についてのご相談から始まりました

最初にご相談をいただいたのは、その中の一軒についてでした。

長期間使用されていない建物で老朽化がかなり進み、屋根の一部が崩れかけているなど、このまま放置しておくには危険な状態となっていました。

以前から別の不動産会社へ売却を依頼されていたそうですが、建物がそのままでは使用できない状態であることに加え、連棟のため、その一軒だけを解体しようとしても隣接する建物や所有者様との調整が必要になります。

また、その一軒分だけでは土地面積も小さく、購入後の利用方法が限られてしまうこともあり、長い間売却できない状態が続いていました。

そこで、当社へ「何か方法はないだろうか」とご相談をいただいたことが今回の計画の始まりです。

連棟全体を一つの計画として考えることに

現地を確認した結果、一軒だけで問題を解決するのではなく、連棟全体を一つの土地として考え直すことで活用できる可能性があると判断しました。

まずは登記関係を確認し、それぞれの土地・建物の所有者様を調査。

そのうえで、一軒一軒所有者様を訪ね、現在の利用状況や今後の希望などについてお話を重ねていきました。

当然ながら、皆様の事情は同じではありません。

土地・建物をそのまま売却したいという方もいれば、現在住んでおられる方、倉庫として使用されている方など、それぞれ異なる事情がありました。

そのため、一律に「すべて売却してください」という方法ではなく、それぞれの所有者様のご希望を聞きながら調整を進めました。

売却していただく方には土地・建物を当社で買い取らせていただき、別の方には、連棟をすべて解体して土地を整理した後、その一部を交換する形でお渡しするなど、所有者様ごとに方法を変えながら計画をまとめていきました。

老朽化した連棟をすべて解体

所有者様との調整が整った後、連棟建物全体の解体工事を行いました。

連棟の場合、一軒だけを見れば解決が難しい問題でも、隣接する所有者様を含めて全体で考えることで、別の解決方法が見つかることがあります。

今回も、老朽化して危険な状態となっていた建物を含めてすべて解体することで、安全面の問題を解消するとともに、これまで一軒ずつでは利用しにくかった土地を、まとまりのある土地として再整備することができました。

その後、所有者様との取り決めに沿って土地を整理し、残った土地については新たな区画として分譲を行いました。

不動産は「一軒だけ」では解決できないこともあります

今回のご相談は、当初は「長年売れずに困っている一軒の空き家」から始まりました。

しかし、その一軒だけを売却することを考えるのではなく、周囲の土地や建物、所有者様の状況まで確認し、連棟全体で問題を考えることで、長年動かなかった不動産を新しい形で活用することができました。

特に古い連棟住宅では、建物の老朽化だけでなく、所有者が複数に分かれていることや、一部だけでは解体・売却・建替えが難しいことなど、一般的な一戸建てとは違った問題が生じることがあります。

そのような場合でも、権利関係や周辺の土地を含めて整理することで、解決できるケースがあります。

当社では、単純な売却や買取だけでなく、土地・建物の状況や所有者様それぞれの事情を確認しながら、その不動産に合った活用方法をご提案しています。

「古い連棟の一部を所有しているが売却できない」
「空き家が老朽化しているが、自分のところだけでは解体できない」
「土地が小さく、そのままでは活用方法が見つからない」

このような不動産についても、周辺を含めて考えることで解決方法が見つかる場合があります。

お困りの不動産がございましたら、お気軽にご相談ください。

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奈良県磯城郡田原本町宮古にある収益物件が販売中です。コメリやスーパーオークワの北側にあり中和幹線道路に近く道路は南側幅員約７．５ｍに面しています。敷地は約７３５坪ありその中に平成２４年４月建築の木造２階建てが２棟建っており駐車場も複数台あります。２棟全１８戸で間取りは１LDKまたは２LDKで現在満室です。屋根には太陽光発電施設があり現在の年間家賃収入は約１５３０万円あります（太陽光売電含む）

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以前の案件ですが弊社で建築させて頂きました磯城郡田原本町鍵にて倉庫として募集していました物件を賃貸にてご成約させて頂きました。入口に駐車場があり倉庫内部は中に階段がある２階建てです。床にはCFシートを施工し壁はクロス張りですので屋内にて使用するものでも保管可能です。建物も新築ですので大変きれいな状態で引き渡しをさせて頂きました。

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奈良県磯城郡田原本町内にて不動産物件を購入された業者より建物解体のご依頼を頂きました。現在ある建物が空き家になり長い月日が経過しており建物をそのまま使用する事が困難な状況です。また近隣には同じような築の長屋が複数等建っており入居者がおられる状態です。前面道路は３ｍ前後と狭い道に面していました。過去に隣接地で解体が行われた際に長屋の建物が揺れて入居されている方が不安になったと伺いましたので近隣住民に配慮させて頂き先に現在ある長屋の建物の状態を調査をさせて頂いた上で建物解体を実施しました。前面道路が狭いので大きい重機が入れない事もあり振動の少ない小さい重機で出力も上げないように実施させて頂きました。

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現在未使用になっている古い倉庫物件の売却依頼を頂きました。昭和４０年代頃に建築された倉庫物件です。既存の倉庫物件は需要がありますがこちらは住宅街の奥にたっており道路も４ｍ満たないところがありそのまま倉庫として使用するのは不向きな物件でした。また前面道路が建築基準法上の道路に面していないため建て替えが難しい物件でもありました。そういった点で売却に出してそのまま成約するのは難しいと思われましたので役所等と協議を行い物件の一部を分筆し道路提供する事で建て替え可能な物件とする事ができましたので住宅建築用地として売買にてご成約する事ができました。

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奈良県磯城郡田原本町鍵にて倉庫付事務所の建築をさせて頂きました。弊社分譲地にて購入頂きましたお客様からご依頼を頂き施工させて頂きました。鉄骨造総２階建てで１階は倉庫として３分割しており２階は事務所仕様になっています。端の倉庫は中階段があり２階に上がれる仕様になっています。施主様は２階を使用になり１階は賃貸倉庫として２階も一部事務所としてのテナント利用をお考え頂きました。ありがとうございました。一部倉庫や事務所は内装も施工しております。

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奈良県磯城郡田原本町八田にて古家や倉庫、農地を相続された方から既に田原本町にはお住まいでないため全て売却したいとのご依頼を頂きました。ご依頼頂いた物件は四方道に囲まれたほぼ１ブロック分ある土地に古家住宅、農業用倉庫があり別の場所に農地が点在していました。ご依頼頂いた当初は家財道具もありました。建物はかなりの大きさがあり古いですが補修すれば利用できる建物です。解体すればかなりの費用がかかるため建物を利用する前提での売却になります。また農地は１つのところに集中してはなく点在しており中には道路に面していない小さい農地もありました。
地元自治会や区長と相談させて頂き何か所かの農地の購入先をみつけ、古民家と倉庫は一部農地付で購入希望者を探す事ができました。時間はかかりましたが全て取引する事ができました。ありがとうございました。

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奈良県磯城郡川西町結崎にて軽量鉄骨造２階建てハイツを不動産売買にて買取させて頂きました。ハウスメーカー建築の４戸ある結崎駅から徒歩圏内の中古物件です。車は４台駐車可能です。京奈和道路にも近い立地で、吉野にお住まいの方がご売却を検討され業者を通じてご紹介頂きました。植栽等外構工事をさせて頂ききれいに住みやすい状態にする予定です。

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