土地を購入する売買契約時の注意点

不動産を扱う＞購入時注意点＞土地探し＞住宅・事業用等ローン・現金購入＞土地売買契約

　　　　　　　　

＜重要事項説明書＞

契約までに説明をしておかないといけないもので契約と同時に行う場合が多いです。買主に対して行うもので物件に関する重要な事項が書かれている書類を宅地建物取引主任者が説明をする事になっています。書いてあるのに聞いてなかった！なんてことがないようにしっかり目を通しておきましょう。

ページTOPへ

＜手順＞

契約の手順はまず、前項の重要事項説明書を前日までに説明を受けてなければ宅建の資格者が説明します。次に契約書の読み合わせをします。こまかい字ですが全て読みますのでその時にわかない事は遠慮なく聞きましょう。
文面に問題がなければ押印します。よく実印が必要かどうか聞かれますが実印である必要はないと思います。契約時は印鑑証明を持ってくる必要がないので実印かどうかもわかりません。
双方の当事者全ての押印が終わりましたら手付金を売主に渡します。場合によっては仲介業者に仲介手数料の半金も渡す場合があります。
売主から手付金領収証をもらいましたら契約書に印紙を貼りましょう。印紙は契約書の条文に「契約書作成費用は売主買主双方が負担する」と記載されていると思いますが各々の契約証に実費で印紙を貼りましょう。貼りましたら印鑑を押して消しておきます。
これで契約の手続きは終了です。仲介業者との間で媒介契約を結んでなければその時に媒介契約書にも印鑑を押しておきましょう。時間にして１時間ぐらい必要です。

　ページTOPへ

＜手付金＞

手付金は契約時に売主に支払う金銭です。お客様により頭金と言われる方もおられます。最初に現金にて用意しないといけない金銭なので頭金でも間違いではないと思いますが、物件購入以外に必要な諸費用も通常は現金で用意しないといけないので頭金と区別して手付金と呼びます。この手付金は慣習上は売買代金の１０％にするケースが多いです。種類も現金が多いですが、銀行保証小切手でもよいと思います。しかしながら必ず売買代金の１０％にする必要はありません。お客様により物件価格全額を住宅ローンにされる方もおられますし、不動産の購入にあまり現金を使いたくない方もいらっしゃいます。物件は世界に１つしかないものです。その為契約も個々の物件ごとに取り決める必要があります。まったく同じ契約も存在しないという事です。ですので手付金の額は売主と買主、つまり当事者が了解する金額であればいくらでもよいと思います。ただしあまりに少額の場合などは契約自体の拘束力に問題が生じますのでその点は注意しましょう。

　ページTOPへ

＜契約解除に関する事項＞

この部分は契約書の条文の中でも非常に重要です。重複して重要事項説明書にも記載されています。重要事項説明書に記載があり契約書にも記載があるのはこの事項と特約事項ぐらいです。契約に関する内容は物件ごとに異なりますが大抵の契約書に記載されている解除に関する事項は次の通りです。

□危険負担
　　手付金を支払ってから物件の所有権移転の時までに台風や洪水、地震などの天災により売主や買主の責任ではない所で手付金を支払った時の状態から変化が生じた場合に適用されます。滅多にないですがないとは言えません。こういう場合は例えば買主が住む為に中古の一戸建を購入し、その建物が倒壊して住めなくなった場合には白紙解約になり、売主は手付金を返還し、契約自体なかったことにします。もともと古い家が建っている土地を購入し、新築を建てる為にその建物を解体しようと考えてた時に地震によりその建物が倒壊した場合には建替えが目的なので白紙解約にはなりません。
　　倒壊しないで破損した場合はどうなるのでしょう。
　　その場合は通常は売主がその破損部分を修復しします。詳細は当事者双方が相談して決めますもし破損した部分の修復に多額の費用がいる場合や修復しても買主の目的が達成できない場合には白紙解約になります。

□手付解除
　　気が変わったり事情が出来る事は誰にでもあります。しかしそうかと言ってすぐにやめますというのは先方に迷惑がかかってしまいます。この部分が他の商品を買う場合と不動産を買う場合の違いだと思いますが、この場合はある一定の期日までなら買主が契約を辞めたい時は支払っている手付金の売主に差し上げて辞めれます。また売主が辞めたい時は預かっている手付金を買主に返還してさらに手付金と同額を買主に差し上げて辞めれます。不動産の契約はお互いが当事者で、そのお互いが契約を最後までやり遂げる義務を負います。ですのでその義務を放棄する場合にはペナルティが課せられるという事になります。

□違約解除
　　違約金の額は大抵売買価格の１０％または２０％です。もし相手方が契約書通りに進めなかった場合にその相手に対してある程度の期日を指定して催促した上それでもしてくれない時は契約を解除して違約金を請求できます。この違約金の額は１０％や２０％と決まっているので、実際の損害がその金額より上であっても下であっても減額や増額を求める事ができません。
　　例えば上記の手付解除の期日を経過した後一方的な理由で契約をやめる時はこの違約解除になってしまいます。

□ローン特約
　　購入する時に住宅ローンを利用する場合はこの条文が入ります。契約を結んだ後、すみやかに住宅ローンに必要な書類を用意して申込をして万が一ローンの審査が下りなかった場合には、買主の責任ではないので、ある一定の期日までであれば白紙解約になり手付金は返還され何もなかった状態に戻ります。これは買主保護の条文なので売主にとってはある意味不利なものです。
　　気をつけないといけないのは期日です。この期日を過ぎてローンの審査がおりなかった場合にはローン特約は該当せず、手付解除の期日前であれば手付解除を、その期日が過ぎていれば違約解除になります。またすみやかにローンの書類を提出しなかったり故意に金融機関から提出を求められている書類を提出せず、ローンの審査が通らなかった場合には適用されません。
　　以前にありましたが、買主が契約後ローンを利用する予定をしており、ローン特約を契約書に記入しました。数日後買主は占いでその物件を購入してはいけないと言われたらしく、その事を先方に言ってしまえば一方的な解約になる為手付金が取られてしまいます。なんとか手付金が戻る白紙解約にもっていきたい買主は急に金融機関から提出を求められている書類を提出しなくなりました。　　その後ローン特約の期限が来るのを待った結果、当然必要書類が提出されていないので審査が通っておりません。買主は期限がきたその時点でローンの審査が通っていないので白紙解約にして欲しいと申し入れがありました。
　　この場合は審査が通ってないというより可否自体が出ていない事になります。また必要書類の提出をしていないのでローン特約には該当しない事になります。

□譲渡承諾による解約
　　この条文は重要事項説明書に記載されておりますが、土地が借地の場合に地主の承諾が得られなかった場合の解約なのでほとんどの場合適用されません。

以上契約解除に関する主な条文でした。

　ページTOPへ

＜持ってくるもの＞

契約時に必要な物は以下のものがあります。

□印鑑
　　当事者全員のものが必要です。特に指示がなれけば認め印でよいと思います。
□手付金
　　前もって決められた金額を用意しましょう。通常は売買代金の１割相当額が多いようですが、売主が承諾すれば別段いくらでもよいと思います。また手付金を小切手で持ってくる場合には事前に先方に確認しましょう。その時には当座ではなく銀行保証小切手にしましょう。
□印紙代
　　契約証書に貼付する印紙税です。売買金額に応じて貼る印紙が決まっています。
□免許証及び健康保険証
　　不要のケースが多いですが携帯しておいても損はないと思います。

別段の取り決めがなければ以上になります。契約の場で慌てないように事前にチェックしましょう。

　ページTOPへ

＜売主・買主の時間が合わない時は？＞

契約で一番よい形があるとすれば、当然売主と買主の時間があった時に契約場所に皆さんが集合しお互い当事者の顔を確認して行うのが良いでしょう。しかし皆さんそれぞれ仕事がありなかなか時間が作れない場合が少なくありません。そんな状況ではいつになっても時間が作れず契約ができません。
そういった時には「持ち回り契約」をします。正しい呼び方があるかどうかわかりませんが、私はそう言っています。まず先に売主の都合の良い時に契約書を確認してもらい押印してもらっておきます。次に買主の都合の良い日時に書類を確認し押印します。手付金はその時に来ている仲介業者に渡し、預り証をもらいます。仲介業者は手付金を売主に持っていき手付金領収証をもらいます。その領収証を買主に渡して預り証を返却します。
こうすればお互いの時間を気にする事なく契約は終了します。預り証と領収証をやり取りするので手付金の所在や責任もはっきり分かります。契約書の条文には当事者双方が記名押印した時に契約の効力が生じる旨の記載があります。つまり片方が押印しても片方が押印しなければ契約は成立しません。

　　ページTOPへ

＜瑕疵担保責任＞

あまり聞きなれない言葉だと思います。僕もこの仕事をするまでは聞いた事がない文言でした。不動産を購入するのに、その物件と出会ってから購入の意思表示をするまでの時間は高額な商品の割には短いと思います。それはその物件が世界で一つしかなく、検討している間に他に売れていまう可能性があるためです。ですのでその短い時間の間に物件の隅々まで見る事は不可能ですし、どこをどう見ていいか不動産の取引を頻繁に行っていないのでわかりません。当然です。また場合によっては悪意の売主が早く物件を売りたいがために不利になることは買主に言わない場合なども考えられますそういった事を防ぐものに瑕疵担保責任というのがあります。建物の雨漏りや白蟻の被害、給排水管の故障、建物構造上主要な部位の木部の腐食など売主から聞いていてわかりながら購入するのは問題ありませんが、聞いていない場合や売主が知らなかった事実については購入後大抵２ヶ月以内に発見し相手方に伝えれば責任を負ってもらえるというものです。
また、上記以外でも買ってから気がついた非常に重要な部分や住む為に購入したのに住めない位の何かが出てきてそれを補修するのに多額の費用がかかる場合などは責任を負ってもらえる場合があります。
ただし、建物が使用できる状況の物を購入した場合に限ります。売主が建物はもう使えないので、古家がついている土地として売り出しているのに、それを購入して住むような場合などは契約書には「本物件建物については売主は瑕疵担保責任を一切負わないものとする」等と記入されるでしょう。
築２０年以上経過している建物なども売主は瑕疵担保責任を負わない場合が多いです。しかし建物は老朽化のため負わないまでも土地に対しては老朽化とは関係がないので負ってもらう事ができるでしょう。土地に対しての瑕疵とは例えば他人の埋設管が入っておりその上に建物を建築できないだとか、建物を建てるのに土地を掘削するととんでもないものが出てきた、または土地が汚染されていたなどが該当すると思います。

　　ページTOPへ

＜契約書は一部しか作らない時もある＞

請負契約書や売買契約書は作成すると印紙税の対象になり記載金額によって印紙を貼らないといけません。ちなみに２００６年現在では一千万円を超えて五千万円以下だと１万５千円の印紙が必要です。個人の場合ではまずありませんが記載金額が５０億円を超えますと印紙だけで５４万円も貼らないといけません。通常契約後で変更になった場合に作成する変更契約書や覚書にも印紙を貼らないといけなくなります。
契約書の条文で契約書作成費用は平分すると明記されているのが通常ですので、請負契約の場合は注文者、請負者。売買契約の場合は売主、買主用と当事者が契約書を作成すると２部必要になり印紙税が倍必要になるわけです。
ほとんどの場合２部作成しますが業者によっては１部のみ作成し印紙を貼り、コピーして印紙代を払った人が原本を持って帰り相手にはコピーを渡すという方法をする場合があります。コピーを受け取った人は印紙代を節約できるという事です。
　　ページTOPへ　

＜白紙解約と契約解除の違い＞

契約書に記載されている契約の解除に関する条項は上記で書いた通りですが、その項目の中には白紙解除または白紙解約と契約解除の２種類があります。
この二つは結局は契約は解除になり不動産売買は所有権移転まで進まずに終了する点は同じですが、大きな違いがあります。
それは白紙解約とはそう言われるように契約が白紙になる。つまり何もなくなる。何もなかった状態に戻るという意味です。法的には時間が遡り契約していない状態まで戻るといわれる事もあります。ですので何も起こらなかったという事で手付金や金銭の授受があった場合は支払った人の所に全額戻り何も罰則やペナルティがありません。契約の解除に関する項目ではローン特約や危険負担が該当します。
それに対して契約解除は契約自体は成立しておりその中で取り決められた条文に従って解除の手続きに進むという意味です。手付解除や違約解除に該当し、どちらかにペナルティがあり一定の金銭の支払い義務が生まれます。
このように解約の内容によっては区分が分かれます。仲介業者も解約の内容により間に入り処理しますがこの時も白紙解約の場合は仲介手数料等は何もなかったのですから発生しませんが、契約解除の場合は契約は成立した上での解約手続きなので契約自体が成立しているため仲介手数料の請求はされるでしょう。

　ページTOPへ

＜土地実測契約とは＞

土地面積が登記簿に記載された面積と実際の面積が違う場合があるのは前項で書きました。一見みただけでは微妙な誤差はわかりませんが、明らかに違う時があります。
メジャーで測ってまったく違う事がはっきりわかる場合などです。
そういった場合に使われるのが実測取引という契約です。実測は実際に測量士や土地家屋調査士が現地を測り隣接土地所有者に確認に廻りますので費用が発生します。
その費用を売主、買主でどちらがどれだけ負担するかは、都度の取り決めで決定します。双方が了承すれば実測します。単に実測する場合でも契約内容は数パターンに分かれます。
１．実測すれば土地の面積がはっきり出るので最初の段階で１�u当りいくらと決めておき契約後実測作業をして面積確定後に清算する場合
２．前もって実測した結果登記簿面積（公簿面積といいます）を実測した面積に変更し契約する場合
３．実測をする事を条件に契約しますが実測後面積が変動しても売買価格に影響させない場合

以上のような契約内容がありますが、面積で清算する場合は基本的に坪単価より�u単価で決めます。

　　ページTOPへ

不動産物件購入売買取引の注意点等ご相談は橿原市不動産会社｜株式会社さくらホームサービス
[TEL：０７４４-２６-６５１０　メール]